Bauträgerverträge: Der Verbraucher ist der Dumme (BVerfG 15.4.2012)

Der Bauträgerkäufer zahlt die Löschungskosten des Bauträgers

Das Bundesverfassungsgericht (Beschluss vom 15.4.2012 – 1 BvR 1951/11) musste sich mit einem Fall befassen, der leider auch in Zeiten des Bauträgerbooms passieren kann. Ein Bauträger geht in Insolvenz. Der Insolvenzverwalter wickelt das Objekt mit der Bauträgerbank gemeinsam gegenüber den Erwerbern ab. Diese zahlen noch eine Restsumme an die Bank und erhalten dafür die Zustimmung des Insolvenzverwalters zur Eigentumsumschreibung. Allerdings fallen weitere Kosten an. Die Bauträgerbank und der Insolvenzverwalter sind nämlich regelmäßig nicht bereit, die Kosten der für die Bauträgerbank eingetragenen Grundschuld zu tragen. Dies macht bereits bei der einzelnen Wohnung mehrere hundert Euro aus. Richtig teuer wird es bei der letzten Einheit. Im entschiedenen Fall betrugen die Kosten bei einer Grundschuldsumme in Höhe von 45.000.000 DM für den Erwerber 9.546,50 Euro.

Verbraucherfreundlichkeit im Bauträgervertrag? Fehlanzeige!

Der Erwerber wollte nicht zahlen und hielt die Rechnung des Grundbuchamtes für überhöht. Hierzu hat das Bundesverfassungsgericht entschieden, dass das Grundbuchgebührenrecht der falsche Ansatzpunkt ist. Der Gesetzgeber hat nämlich die Gebühren der Löschung bereits auf die Hälfte ermäßigt. Normalerweise muss diese Gebühren der Eigentümer tragen, der auch einen Vorteil von der Grundschuld hatte. Ist der Bauträger insolvent, hilft dies dem Erwerber nichts. Allerdings sieht die Makler- und Bauträgerverordnung eine Freistellungsverpflichtung der Bank des Inhalts vor, dass sich diese verpflichten muss, das Objekt bei Zahlung der geschuldeten Vertragssumme freizustellen. Bauträger und ihre Banken gehen davon aus, dass die Kosten beim Erwerber bleiben. Das von der Bundesnotarkammer gemeinsam mit den Spitzenverbänden der Kreditwirtschaft erarbeitete Musterfreigabeversprechen enthält zu den Kosten – wenig transparent für den Verbraucher – nichts. Verbraucherschützende Juristen nehmen an, dass die Kosten von demjenigen zu zahlen sind, der, worauf das Bundesverfassungsgericht zu Recht hinweist, einen Vorteil hat. Dies ist neben dem Bauträger auch seine Bank. Der einzelne Erwerber tut sich allerdings schwer, dies gegen den Bauträger, seine Bank und die Hausnotare des Bauträgers bei der Vertragsgestaltung durchzusetzen. Der vom Bundesverfassungsgericht entschiedene Fall sollte deshalb Ansatzpunkt sein, den Verbraucherschutz in der Makler- und Bauträgerverordnung zu verstärken. Den Verbraucher beißen, insbesondere als letzten Erwerber, nach derzeitiger Praxis der Banken, die Hunde. Dies könnte durch eine Formulierung im Bauträgervertrag und der Freistellungsverpflichtung geändert werden. Nachdem hierzu wenig Bereitschaft besteht, ist ein „Federstrich“ des Gesetzgebers gefordert.

Weiterer Beitrag zum Bauträgerrecht hier

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Ein Kommentar zu “Bauträgerverträge: Der Verbraucher ist der Dumme (BVerfG 15.4.2012)”

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