BGH klärt: Keine Ausschlussfrist für Nebenkostenabrechnung bei Gewerberaummiete

Lange war umstritten, ob die Abrechungsfrist für Nebenkosten nach § 556a BGB (ein Jahr) auch für gewerbliche Mietverhältnisse gilt. Obwohl sich die Regelung ausdrücklich nur auf Mietverhältnisse über Wohnraum bezieht, gab es in der Vergangenheit immer wieder Gerichte, die eine analoge Anwendung bejahten (z.B. das LG Darmstadt, Urteil 12.12.2008, 6 S 182/08). Mit der Folge, dass auch gewerbliche Vermieter innerhalb der Jahresfrist die Betriebskosten abrechnen musste. Wenn nicht, konnten sie keine Nachforderungen mehr stellen. Die überwiegende Ansicht in Rechtsprechung und Literatur lehnte eine analoge Anwendung der Ausschlussfrist des § 556 Abs. 3 S. 3 BGB allerdings ab. Wollte ein Vermieter Nachforderungen geltend  machen, konnte er also nur hoffen, dass das für ihn zuständige Gericht nicht die Ansicht des LG Darmstadt teilt. Sicher war dies aber nicht, was zu erheblicher Unsicherheit führte. Ein Urteil des BGH schafft nun endlich Klarheit: (…) Der BGH hat Anfang des Jahres (Urteil vom 27.01.2010 (XII ZR 22/07) entschieden, dass auch bei Gewerberaummietverträgen die Abrechnung von Betriebskosten innerhalb einer „angemessenen Frist“ vorzunehmen ist und diese Frist in der Regel spätestens ein Jahr nach Ablauf des Abrechnungszeitraums endet. Allerdings stellt der BGH ausdrücklich fest, dass eine Fristversäumnis – anders als im Wohnraummietrecht – nicht dazu führt, dass der Vermieter mit einer Nachforderungen ausgeschlossen ist. Rechnet der Vermieter nicht in angemessener Frist ab, so hat dies lediglich nur zur Folge, dass der Mieter den Vermieter auf Erteilung einer Nebenkostenabrechnung in Anspruch nehmen kann und bis zur Abrechnung keine weiteren Vorauszahlungen mehr auf die Betriebskosten erbringen muss.

Eine Ausschlussfrist nach § 556a BGB besteht daher nicht. Demnach ist der Vermieter also erst dann mit seiner Nachforderung ausgeschlossen, wenn der Anspruch verjährt ist. Dies ist erst nach Ablauf von 3 Jahren der Fall. Die ausführliche Urteilsbegründung auf www.bundesgerichtshof.de.

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