Kategorie ‘Immobilienrecht’

Kann der Pflichtteilsberechtigte ein teures „ÖBUV-Gutachten“ erzwingen?

Von Bernhard Schmeilzl (30.01.2018)
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Ein Verkehrswertgutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Immobiliensachverständigen kostet den Erben gut und gern 4.000 Euro aufwärts. Hat der Pflichtteilsberechtigte Anspruch auf ein solches ö.b.u.v.-Gutachten oder tut es auch die Verkehrswertschätzung eines Maklers?

Wird ein naher Angehöriger (Ehegatte, Kind, unter Umständen auch ein Elternteil) enterbt, kann dieser den Pflichtteil verlangen. Der Enterbte kann seinen Pflichtteil aber nur berechnen, wenn er alle Informationen zum Nachlass kennt. Deshalb gibt § 2314 Abs. 1 BGB dem Pflichtteilsberechtigten einen Auskunftsanspruch gegen den Erben bzw. die Erbengemeinschaft:

„Ist der Pflichtteilsberechtigte nicht Erbe, so hat ihm der Erbe auf Verlangen über den Bestand des Nachlasses Auskunft zu erteilen. Der Pflichtteilsberechtigte kann verlangen, dass er bei der Aufnahme des ihm nach § 260 vorzulegenden Verzeichnisses der Nachlassgegenstände zugezogen und dass der Wert der Nachlassgegenstände ermittelt wird. Er kann auch verlangen, dass das Verzeichnis durch die zuständige Behörde oder durch einen zuständigen Beamten oder Notar aufgenommen wird.“

Der Erbe muss also ein übersichtliches und vollständiges Nachlassverzeichnis mit allen Nachlassaktiva und Passiva erstellen. Zudem sind lebzeitige Schenkungen (10 Jahre zurück) und ehebedingte Zuwendungen (zeitlich unbegrenzt zurück) anzugeben. Einzelheiten zur Frage, welche Vermögenspositionen in das Nachlassverzeichnis gehören, vor allem welche Kosten als Nachlassverbindlichkeiten abgezogen werden dürfen, sind hier erläutert.

Befinden sich in der Erbmasse Grundstücke, Eigentumswohnungen oder gar Unternehmen, so hilft dem Pflichtteilsberechtigten die reine Information „Immobiliengrundstück Hauptstraße 1 in Entenhausen“ im Nachlassverzeichnis wenig. Deshalb gibt das Gesetz dem Pflichtteilsberechtigten zusätzlich zum Auskunfts- auch einen sogenannten Wertermittlungsanspruch (§ 2314 Abs. 1 Satz 2, Alternative 2 BGB). Diesen muss der Pflichtteilsberechtigte aber ausdrücklich geltend machen, den Erben also explizit zur Erstellung eines Gutachtens auffordern. Verlangt der Pflichtteilsberechtigte keine Wertermittlung, so muss der Erbe kein Gutachten in Auftrag geben. Nicht der Erbe muss den Pflichtteil berechnen, sondern der Pflichtteilsberechtigte selbst.

Auswahl des Immobiliensachverständigen

Zur Auskunft und (wenn es ausdrücklich verlangt wird) auch zur Wertermittlung der einzelnen Nachlassgegenstände verpflichtet ist der Erbe bzw. die Erbengemeinschaft. Deshalb ist auch allein der Erbe berechtigt, den Sachverständigen auszuwählen und das Gutachten in Auftrag zu geben. Es handelt sich um eine sogenannte unvertretbare Handlung (BGH NJW 75, 258). Weigert sich der Erbe oder lässt er sich aus Sicht des Pflichtteilsberechtigten zu lange Zeit, so sollte der Pflichtteilsberechtigte nicht etwa eigenmächtig selbst ein Gutachten in Auftrag geben, weil er sonst – mangels Kostenerstattungsanspruch – auf diesen Kosten in voller Höhe sitzen bleibt (OLG Karlsruhe NJW-RR 90, 393, 394; Schneider, MDR 81, 353). Vielmehr muss der Pflichtteilsberechtigte in diesem Fall (wenn er die Sachverständigenkosten nicht selbst tragen will) den Erben auf Wertermittlung verklagen.

Der Erbe wiederum hat das Problem, dass Immobiliengutachten sehr teuer sind, insbesondere wenn sie von öffentlich bestellten und vereidigten (ö.b.u.v.) Immobiliensachverständigen erstellt werden. Zudem hat ein solches außergerichtliches Sachverständigengutachten keine Bindungswirkung. Der Pflichtteilsberechtigte kann also selbst dann, wenn ihm der Erbe ein 5.000 Euro teures Gutachten vorlegt, das Ergebnis immer noch bestreiten und den Wert der Immobilie höher einschätzen.

In der anwaltlichen Praxis raten wir unseren Mandanten deshalb dazu, dass die Parteien sich wenn möglich vorab einvernehmlich auf einem bestimmten Sachverständigen einigen (ÖBUV oder nicht) und sich schriftlich dazu verpflichten, dass von diesem Sachverständigen gefundene Ergebnis als verbindlich anzuerkennen. Sind die Parteien bereits so zerstritten, dass eine solche Vereinbarung nicht möglich ist, muss der Erbe entscheiden, welchen Sachverständigen er beauftragen will. Das Gesetz sagt zur Methode der Wertbestimmung in § 2311 Abs. 2 BGB nur:

„Der Wert ist, soweit erforderlich, durch Schätzung zu ermitteln. Eine vom Erblasser getroffene Wertbestimmung ist nicht maßgebend.“

Wie diese „Schätzung“ konkret durchzuführen ist, steht nicht im Gesetz. Die Wertermittlung muss aber gewissen Mindeststandards genügen. Der Erbe sollte also einen neutralen Immobiliensachverständigen beauftragen, der die allgemein anerkannten Bewertungsregeln einhält (Wertermittlungsrichtlinien). Dieser Sachverständige muss aber nicht zwingend öffentlich bestellt und vereidigt sein, so ausdrücklich OLG Düsseldorf NJW-RR 1997, 454; OLG Köln FamRZ 2012,483 (484). Eine wenige Seiten umfassende „Verkehrswerteinschätzung“durch einen Immobilienmakler wird den Anforderungen aber in der Regel nicht genügen.

Die Kosten für ein solches Sachverständigengutachten fallem nach § 2314 Abs. 2 BGB dem Nachlass zur Last. Das heißt, der Erbe muss den Sachverständigen bezahlen. Der Erbe kann die Gutachterkosten aber im Nachlassverzeichnis als Nachlassverbindlichkeit geltend machen. Wirtschaftlich betrachtet zahlt also auch der Pflichtteilsberechtigte einen Teil der Sachverständigenkosten (nämlich in Höhe seines Pflichtteilsquote), weil diese die Berechnungsgrundlage für seinen Pflichtteilsanspruch reduzieren. Mit diesem Argument kann der Erbe auch versuchen, sich mit dem Pflichtteilsberechtigten auf die Auswahl eines kostengünstigen Sachverständigen zu einigen.

Das Honorar eines öffentlich bestellten und vereidigten Immobiliensachverständigen kann sehr unterschiedlich ausfallen, je nach Wert der Immobilie und dem für das Gutachten erforderlichen Aufwand. Bei einem Einfamilienhaus (ohne Komplikationen wie Erbbaurechten, mehreren Wertermittlungsstichtagen, Altenteilsrechten oder sonstigen besonderen Lasten) liegen die Kosten meist zwischen 3.500 und 5.000 Euro. In großen Städten lassen die öbuv Sachverständigen auch selten mit sich handeln, weil die Auftragslage für die Gutachter sehr gut ist. Übrigens dauert ein solches Gutachten meist auch eine ganze Weile. Nach unseren Erfahrungen (in München, Stuttgart, Regensburg, Ingolstadt, Nürnberg und Augsburg) beträgt die Bearbeitungsdauer je nach Arbeitsaufwand ca. zwei bis vier Wochen nach Ortsbesichtigung und Vorlage aller notwendigen Unterlagen.

Apropos Unterlagen

Bevor der Immobiliensachverständige mit seiner Bewertung beginnen kann, benötigt dieser in der Regel folgende Informationen und Unterlagen:

– aktueller Grundbuchauszug

– Kaufvertrag / Überlassungsvertrag

– Bauantragsunterlagen oder sonstige bautechnische Unterlagen ( Grundriss, Lageplan etc.)

– Aufstellung der Renovierungs- und Modernisierungsmaßnahmen der letzten fünf Jahre

– etwaiges Zubehör (z.B. Fotovoltaikanlagen) und Betriebseinrichtungen ( vor allem bei Gewerbeobjekten)

– bei vermieteten Objekten: Mietverträge und Aufstellung der tatsächlich vereinnahmten Mieten

– bei Rechten und Lasten in der zweiten Abteilung des Grundbuchs: Abschriften der Bewilligungsurkunden

Diese Liste zeigt, dass ein professionelles Immobiliengutachten sehr ins Detail geht. Statt einer zweiseitigen „Einschätzung“ durch ein Maklerbüro erhält man von einem „echten“ Immobiliensachverständigen ein 20-30seitiges Gutachten mit umfangreichen Anlagen.

Viele Erben halten dies für übertrieben. Man sollte jedoch – gerade wenn das Verhältnis zwischen dem Erben und dem Pflichtteilsberechtigten bereits angespannt ist – nicht das Risiko eingehen, dass der Pflichtteilsberechtigte fachliche Mängel des Gutachtens dazu nutzt, den Erben vor Gericht nochmals auf Erteilung eines „korrekten“ Gutachtens zu verklagen. Zwar hat der Pflichtteilsberechtigte keinen Anspruch auf ein bestimmtes, seinen Vorstellungen entsprechendes Gutachten, fachliche Standards müssen aber eingehalten sein und der Erbe muss dem Pflichtteilsberechtigten alle Informationen und Unterlagen zukommen lassen, die diesen in die Lage versetzen, den Pflichtteilsanspruch berechnen zu können (siehe die obige Liste an Unterlagen).

Weitere Informationen zu Testamentsgestaltung und Erbrecht:

Enterbt ist halb so schlimm: So macht man den Pflichtteil geltend (Muster-Anspruchsschreiben)
Checkliste Nachlassverzeichnis: Korrekte Berechnung des Pflichtteilsanspruchs
Wenn schon enterben, dann aber richtig
Die Entziehung des Pflichtteils: wichtige Urteile
Wozu ein Testamentsvollstrecker
Albtraum des Erbrechtlers: Das Niederstwertprinzip
Was kostet ein Testamentsvollstrecker?
Aushebeln des Pflichtteils durch Darlehen des späteren Erben?
Wenn Erben mauern: Ab wann verzinst sich der Pflichtteil?
Broschüre “Fakten zum Erbrecht”
Testierunfähigkeit wegen Demenz
Wie geht ein Berliner Testament (Mustertext)
Kann man seinen Arzt zum Erben einsetzen?
Info-Broschüre “Fakten zum Erbrecht”
Nachteile des Berliner Testaments

Die 2003 gegründete Anwaltskanzlei Graf & Partner ist neben der Beratung in deutschen Erbfällen auch spezialisiert auf Erbfälle mit Bezug zu Österreich, der Schweiz sowie zu  anglo-amerikanischen Jurisdiktionen (England, Schottland, USA, Kanada, Australien und Südafrika), also speziell die Abwicklung deutsch-österreichischer und deutsch-schweizer Nachlassangelegenheiten sowie deutsch-britischer, deutsch-amerikanischer und und deutsch-kanadischer Erbfälle. Wer sich mit der Abwicklung einer komplizierten internationalen Nachlassangelegenheit konfrontiert sieht, muss nicht verzweifeln. Die Anwälte für internationales Erbrecht haben lange Jahre praktische Erfahrung und unterstützen die Erben, Testamentsvollstrecker oder Nachlassverwalter gerne. Wir prüfen und strukturieren den Erbfall und dessen steuerlichen Auswirkungen, organisieren die in den jeweiligen Ländern nötigen Maßnahmen, nehmen auf Wunsch Kontakt zu den Erbrechtsexperten im jeweiligen Ausland auf (von USA und England über Südafrika bis Australien), und koordinieren die Nachlassabwicklung. Dies vermeidet Doppelarbeit und beschleunigt den Zugriff auf das ausländische Erbe.

Falls Sie bei einem konkreten Erbfall rechtliche Unterstützung benötigen, stehen Ihnen die deutschen Anwälte der Kanzlei Graf & Partner sowie deren Partneranwälte in Österreich, der Schweiz, England, Schottland und Irland gerne zur Verfügung. Ihre Ansprechpartner sind Rechtsanwältin Katrin Groll und Bernhard Schmeilzl, Rechtsanwalt & Master of Laws (Leicester, England), zentrale Rufnummer: 0941 463 7070.

Vor dem Hauskauf bitte Erotikportale googeln!

Von Bernhard Schmeilzl (12.01.2018)
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Daran denkt eine junge Familie, die ein Eigenheim oder eine Eigentumswohnung erwerben will, wohl eher selten. Dennoch empfiehlt es sich für einen Immobilienkäufer, vor dem Notartermin zur Sicherheit die lokalen Sexportale darauf hin zu durchforsten, unter welchen Adressen an diesem Ort Prostituierte inserieren. Denn es kam in unserer Kanzlei in den vergangenen Jahren mehrfach vor (sowohl in München wie in Regensburg), dass unsere Mandanten als Käufer einer schönen neuen Immobilie kurz nach dem Einzug feststellen mussten, dass in unmittelbarerer Nachbarschaft sogenannte Terminwohnungen betrieben werden, dort also Prostituierte ihre Dienste anbieten. Mit allen Begleiterscheinungen, die das so mit sich bringt: rot erleuchtete Fenster, betrunkene Freier, feixende Jugendliche u.a.m. Das darf man dann täglich vom Küchenfenster oder vom Balkon aus mitverfolgen und beim Sonntagskaffee der Schwiegermutter erklären.

Besonders bitter ist das zum Beispiel im malerischen Neubaugebiet Candis Areal in Regensburg (Promo Video hier). Dort wurden schöne Familienhäuser und Eigentumswohnungen errichtet und – wegen der immensen Nachfrage in Regensburg – auch problemlos verkauft. Unglücklicherweise grenzt an eine Seite des neuen Wohngebiets die Straße Pürkelgutweg, wohl ein Mischgebiet, in dem zwar keine Bordelle, unter gewissen Einschränkungen aber Sexwohnungen zulässig sein können. Dort werden im Haus Nummer 18 auf drei Etagen mehrere Terminwohnungen betrieben. Die Anschrift ist kein Geheimnis, da in einschlägigen Erotikportalen und Sexforen aggressiv beworben, unter den wenig originellen Namen Wild, Sommer und Winter, wobei die unter Wild firmierenden Damen sowohl im EG als auch im 2. OG anzutreffen ist. Sportlich!

Unser Mandat und seine Gattin haben daher nun das zweifelhafte Vergnügen, in direkter Sichtlinie von ihrem Balkon aus den Eingang der Bedürfnisanstalt beobachten zu dürfen (bzw. zu müssen). Die Freizeitgestaltung in ihrer neuen Immobilie hatten sie sich eigentlich anders vorgestellt, idyllischer irgendwie. Das Rotlichtambiente dürfte im Fall eines späteren Verkaufs auch nicht unbedingt wertsteigernd sein. Und natürlich spricht sich die Nutzung der Immobilie Pürkelgutweg 18 in Regensburg auch unter den dort wohnenden Schulkindern herum, was zu Diskussionen über Themen führt, die die Eltern unter Umständen gerne noch ein paar Jahre verschoben hätten.

Wer nun meint, dass die Wahrscheinlichkeit doch wohl extrem gering sei, sich in unmittelbarer Nachbarschaft einer sogenannten Modellwohnung wiederzufinden, der ist vielleicht etwas naiv, was die, nun ja, nackten Zahlen des Prostitutionsgewerbes angeht: In einer überschaubar großen Stadt wie Regensburg mit 160.000 Einwohnern gibt es laut Medienberichten gut 170 Prostituierte und 80 (!) Modellwohnungen. In München dürfte es das Zehnfache sein. So abwegig ist es also gar nicht, dass es aus einem Fenster in seiner eigenen Straße rot leuchtet. Die Anmeldepflicht für Prostituierte sowie für Betreiber einer Terminwohlung zum 31.12.2017 mag die Zahlen – zumindest vorübergehend – etwas reduzieren, aber solange hier gutes Geld verdient wird, dürfte die Größenordnung ungefähr gleich bleiben.

Einer unserer Mandanten erwägt nun eine Bürgerinitiative gegen Prostitution in unmittelbarer Nähe zum reinen Wohngebiet, in dem überwiegend junge Familien leben. Wir sind zwar keine Experten im Prostitutionsrecht und wollen es auch nicht werden. Nach sehr kursorischer Recherche dürften nach Auffassung der meisten Gerichte Terminwohnungen aber auch in Mischgebieten unzulässig sein (in reinen Wohngebieten ohnehin), wenn es sich um einen bordellähnlichen Betrieb handelt. Bei mehreren Escort-Wohnungen auf allen drei Etagen eines Hauses und „wöchentlich wechselnden Modellen“ (siehe Anzeige) spricht da einiges dafür. Nun, wir werden sehen wie kulant die bayerischen Ordnungsbehörden heutzutage bei diesem Thema sind.

Fazit und Praxistipp für angehende Eigenheimbesitzer: Zur Sicherheit vor dem Immobilienkauf die eigene künftige Adresse sowie alle angrenzenden Straßen auf den lokalen Sexportalen suchen und diese Straßen in Kombination mit Terminwohnung, Escort oder sonstigen einschlägigen Begriffen googeln. Danach weiß man mehr. In vielerlei Hinsicht.

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Die 2003 gegründete Kanzlei Graf & Partner ist mit ihrer englischspachigen Prozessabteilung (GP Chambers) auf deutsches Wirtschaftsrecht und grenzüberschreitende Rechtsfälle spezialisiert, insbesondere auf deutsch-britische und deutsch-amerikanische Wirtschaftsstreitigkeiten. Ansprechpartner ist Bernhard Schmeilzl, Rechtsanwalt & Master of Laws (Leicester, England), Telefon +49 (0) 941 – 463 7070.

Deutschland bekommt modernes Datenbank-Grundbuch

Von Bernhard Schmeilzl (26.07.2013)
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Kürzlich schwärmten die Kollegen von CCL hier vom englischen Grundbuchwesen und der modernen Website des Land Registry, da zieht Deutschland auch schon nach. So konnte das ja nicht weitergehen, wenn die Briten sogar schon anderen Ländern anbieten, diese beim Aufbau eines effektiven Grundbuchwesens zu unterstützen (hier). Jetzt also auch Germany: Per ambitioniertem IT-Projekt schaffen alle 16 Bundesländer ein bundeseinheitliches Datenbank-Grundbuch, in dem 36 Millionen Grundbücher mit einem Gesamtbestand von mehr als 400 Millionen Seiten in die Datenbankstruktur überführt werden.  Im Rahmen der datenschutzrechtlichen Grenzen entstehen dadurch auch ganz neue Recherche- und Auskunftsmöglichkeiten.Weitere Informationen in der Pressemitteilung des BMJ

Häufige Fehler beim Kauf einer Eigentumswohnung

Von Barbara Reimann (18.03.2013)
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Deutsche wollen schon immer ihre eigenen vier Wände.  Finanz- und Euro-Krise haben den Wunsch nach dem Eigenheim noch verstärkt (Flucht ins Betongold).  Gut sechs Millionen sind hierzulande stolze Eigentümer einer Eigentumswohnung. Trotz (zumindest theoretischer) Beratung durch den Notar herrscht beim Immobilienkauf oft eine schwer nachvollziehbare Naivität. Die wenigsten Käufer beauftragen einen unabhängigen Immobiliensachverständigen mit der Bewertung des Objekts, was natürlich auch daran liegt, dass es sich um einen Verkäufermarkt handelt. Trotzdem sollten Käufer an die Risiken denken. Bei einer Eigentumswohnung treten erfahrungsgemäß mehr Probleme auf als beim Kauf eines Hauses: Streit mit den Miteigentümern, Kosten für Renovierungen des gesamten Hauses u.ä. Um derartige „Überraschungen“ so weit wie möglich zu vermeiden, klärt man am besten einige Punkte schon im Vorfeld des Kaufvertrags ab. In diesem Beitrag wollen wir Sie für einige streitgeneigte Themen sensibilisieren und erste Tipps geben: [mehr]