Kategorie ‘Baurecht’

Häufige Fehler beim Kauf einer Eigentumswohnung

Von Barbara Reimann (18.03.2013)
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Deutsche wollen schon immer ihre eigenen vier Wände.  Finanz- und Euro-Krise haben den Wunsch nach dem Eigenheim noch verstärkt (Flucht ins Betongold).  Gut sechs Millionen sind hierzulande stolze Eigentümer einer Eigentumswohnung. Trotz (zumindest theoretischer) Beratung durch den Notar herrscht beim Immobilienkauf oft eine schwer nachvollziehbare Naivität. Die wenigsten Käufer beauftragen einen unabhängigen Immobiliensachverständigen mit der Bewertung des Objekts, was natürlich auch daran liegt, dass es sich um einen Verkäufermarkt handelt. Trotzdem sollten Käufer an die Risiken denken. Bei einer Eigentumswohnung treten erfahrungsgemäß mehr Probleme auf als beim Kauf eines Hauses: Streit mit den Miteigentümern, Kosten für Renovierungen des gesamten Hauses u.ä. Um derartige „Überraschungen“ so weit wie möglich zu vermeiden, klärt man am besten einige Punkte schon im Vorfeld des Kaufvertrags ab. In diesem Beitrag wollen wir Sie für einige streitgeneigte Themen sensibilisieren und erste Tipps geben: [mehr]

Bauträgerverträge: Der Verbraucher ist der Dumme (BVerfG 15.4.2012)

Von Prof. Dr. Herbert Grziwotz (17.12.2012)
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Der Bauträgerkäufer zahlt die Löschungskosten des Bauträgers

Das Bundesverfassungsgericht (Beschluss vom 15.4.2012 – 1 BvR 1951/11) musste sich mit einem Fall befassen, der leider auch in Zeiten des Bauträgerbooms passieren kann. Ein Bauträger geht in Insolvenz. Der Insolvenzverwalter wickelt das Objekt mit der Bauträgerbank gemeinsam gegenüber den Erwerbern ab. Diese zahlen noch eine Restsumme an die Bank und erhalten dafür die Zustimmung des Insolvenzverwalters zur Eigentumsumschreibung. Allerdings fallen weitere Kosten an. Die Bauträgerbank und der Insolvenzverwalter sind nämlich regelmäßig nicht bereit, die Kosten der für die Bauträgerbank eingetragenen Grundschuld zu tragen. Dies macht bereits bei der einzelnen Wohnung mehrere hundert Euro aus. Richtig teuer wird es bei der letzten Einheit. Im entschiedenen Fall betrugen die Kosten bei einer Grundschuldsumme in Höhe von 45.000.000 DM für den Erwerber 9.546,50 Euro.

Verbraucherfreundlichkeit im Bauträgervertrag? Fehlanzeige!

Der Erwerber wollte nicht zahlen und hielt die Rechnung des Grundbuchamtes für überhöht. Hierzu hat das Bundesverfassungsgericht entschieden, dass das Grundbuchgebührenrecht der falsche Ansatzpunkt ist. Der Gesetzgeber hat nämlich die Gebühren der Löschung bereits auf die Hälfte ermäßigt. Normalerweise muss diese Gebühren der Eigentümer tragen, der auch einen Vorteil von der Grundschuld hatte. Ist der Bauträger insolvent, hilft dies dem Erwerber nichts. Allerdings sieht die Makler- und Bauträgerverordnung eine Freistellungsverpflichtung der Bank des Inhalts vor, dass sich diese verpflichten muss, das Objekt bei Zahlung der geschuldeten Vertragssumme freizustellen. Bauträger und ihre Banken gehen davon aus, dass die Kosten beim Erwerber bleiben. Das von der Bundesnotarkammer gemeinsam mit den Spitzenverbänden der Kreditwirtschaft erarbeitete Musterfreigabeversprechen enthält zu den Kosten – wenig transparent für den Verbraucher – nichts. Verbraucherschützende Juristen nehmen an, dass die Kosten von demjenigen zu zahlen sind, der, worauf das Bundesverfassungsgericht zu Recht hinweist, einen Vorteil hat. Dies ist neben dem Bauträger auch seine Bank. Der einzelne Erwerber tut sich allerdings schwer, dies gegen den Bauträger, seine Bank und die Hausnotare des Bauträgers bei der Vertragsgestaltung durchzusetzen. Der vom Bundesverfassungsgericht entschiedene Fall sollte deshalb Ansatzpunkt sein, den Verbraucherschutz in der Makler- und Bauträgerverordnung zu verstärken. Den Verbraucher beißen, insbesondere als letzten Erwerber, nach derzeitiger Praxis der Banken, die Hunde. Dies könnte durch eine Formulierung im Bauträgervertrag und der Freistellungsverpflichtung geändert werden. Nachdem hierzu wenig Bereitschaft besteht, ist ein „Federstrich“ des Gesetzgebers gefordert.

Weiterer Beitrag zum Bauträgerrecht hier

Bauträgerrecht – Bankenschutz ohne Verbraucherschutz?

Von Prof. Dr. Herbert Grziwotz (16.10.2012)
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Bankenwahlrecht kontra Verbraucherschutz

Der Bauträgervertrag ist, wie der Bundesgerichtshof festgestellt hat (Urteil vom 22.7.2010 – III ZR 293/09, BGHZ 186, 395) für den Verbraucher ein risikobehafteter Vertrag. Grund ist, dass er eine fertige Wohnung oder ein bezugsfertiges Haus erwerben möchte, aber regelmäßig bereits vorher Baufortschrittsraten an den Bauträger zu entrichten hat. Der Bauträgervertrag ist deshalb im Kern eigentlich ein Finanzierungsmodell, bei dem der Erwerber die Finanzierung des Bauträgers übernimmt. Die Bauträgerbank muss immer nur kurzzeitig die entsprechende Rate bis zur Erreichung des jeweiligen Bautenstandes vorfinanzieren. Damit können auch weniger finanzkräftige Bauträger auf dem Markt tätig sein. Das eigene Finanzierungsrisiko der Bauträgerbank reduziert sich dadurch erheblich.

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Abrechnung fiktiver Mängelbeseitigungskosten nun doch ohne Mehrwertsteuer

Von Katrin Groll (01.10.2010)
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Ist ein Werk mangelhaft, hat der Auftraggeber (u.a.) Anspruch auf Schadensersatz in Höhe der Mängelbeseitigungskosten. Bis vor wenigen Monaten war die ganz überwiegende Rechtsprechung, dass man selbst dann die auf die Reparatur entfallene Umsatzsteuer verlangen durfte, wenn der Schaden gar nicht (durch einen Handwerker) repariert wurde – die Umsatzsteuer also faktisch überhaupt nicht angefallen war. So etwa das OLG Düsseldorf, Urteil vom 25.06.2009, Az. I-21 U 101/08, das OLG Celle, Beschluss vom 18.01.2010, Az. 7 U 201/09 oder das  OLG München, Urteil vom 29.09.2009, Az. 28 U 3123/09). Begründet wurde diese Ansicht mit einem Hinweis auf § 249 Abs. 2 Satz 2 BGB. Danach besteht  beim Schadensersatz wegen Sachbeschädigung nur dann Anspruch auf die Umsatzsteuer, „wenn und soweit diese tatsächlich angefallen ist“. Da ein mangelhaftes Werk als solches aber keine „Beschädigung“ der Sache ist, folgerten die Richter im Umkehrschluss, dass die Vorschrift im Gewährleistungsrecht nicht anzuwenden ist. Deshalb, so die Richter, sei die Umsatzsteuer auch dann zu ersetzen, wenn diese tatsächlich nicht angefallen ist. Anders nun der BGH (Urteil vom 22.07.2010, Az. VII ZR 176/09):   …

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Die rechtswidrig handelnde Gemeinde

Von Prof. Dr. Herbert Grziwotz (22.06.2009)
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Gemeinden fordern im Zusammenhang mit der Ausweisung neuer Baugebiete und der Erteilung ihrer Bestimmung zu einer Baugenehmigung häufig den Abschluss eines städtebaulichen Vertrages, mit dem sie auf den Vorhabenträger oder Grundstückseigentümer Kosten abwälzen. (…)

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