Kategorie ‘Mietrecht’

Eigenbedarf des Vermieters auch für gewerbliche oder freiberufliche Nutzung

Von Bernhard Schmeilzl (04.10.2012)
Keine Kommentare

Der Vermieter darf dem Mieter einer Wohnung auch mit dem Argument kündigen, dass er die (bisherige) Wohnung benötigt, um darin eine Kanzlei, eine Arztpraxis, ein Architekturbüro oder einen Laden zu eröffnen. Der BGH sieht auch dann ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses, wenn der Vermieter die Wohnung künftig ausschließlich für seine berufliche Tätigkeit oder die eines Familienangehörigen nutzen will (Urteil v. 26. September 2012, VIII ZR 330/11). Das berufliche Interesse dürfe aufgrund der verfassungsrechtlich geschützten Berufsfreiheit nicht geringer bewertet werden, als der in § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB gesetzlich geregelte Eigenbedarf des Vermieters zu Wohnzwecken. Im konkreten Fall wollte der Vermieter das Mietverhältnis beenden, damit seine Ehefrau ihre bestehende Anwaltskanzlei in die Wohnung verlegen könne. Die ersten beiden Instanzen hatten die Räumungsklage des Vermieters noch abgewiesen, der für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des BGH hat die Sache nun aber an das Berufungsgericht zurückverwiesen, da dieses nicht geprüft habe, ob Härtegründe nach § 574 BGB vorliegen. Dieses aktuelle BGH-Urteil eröffnet Vermietern natürlich ganz neue Möglichkeiten der Eigenbedarfskündigung. Weitere Informationen zum Thema im Artikel „Stolperfalle Eigenbedarfkündigung“.

Der Mietnomade und seine Tiere. Neue Tricks gegen Zwangsräumung

Von Bernhard Schmeilzl (07.08.2012)
Ein Kommentar

Mietbetrüger sind erfinderisch. Zuerst werden vor und im Zivilprozess alle Register gezogen, um das Räumungsurteil hinauszuzögern. Hat der Vermieter dann endlich sein Urteil in Händen und den Gerichtsvollzieher beauftagt (möglichst nach dem Berliner Modell, siehe hier: Zwangsräumung von Mietnomaden), blüht ihm oft die nächste Überraschung. Der Mietbetrüger ist entweder am Tag vor der Zwangsräumung still und heimlich verschwunden und hinterlässt dem Vermieter eine verdreckte Wohnung sowie die Prozess- und Gerichtsvollzieherkosten. Oder aber er sabotiert die Vollstreckung durch diverse Tricks. Eine beliebte neue Masche: Der Mietbetrüger schafft ein Haustier an, das entweder groß und bedrohlich ist oder aber schwer vom Gerichtsvollzieher unterzubringen. Wer die Arbeitsweise und das Engagement vieler Gerichtsvollzieher in der Praxis erlebt hat kann sich die Begeisterung vorstellen, wenn er plötzlich ein Terrarium mit Leguanen oder Schlangen in der Wohnung vorfindet. Oder eine mannshohe Dogge. Meinetwegen auch nur ein Aquarium mit mehr oder weniger teuren Fischen. Wie stets bei solchen Zwangsräumungen können Gerichtsvollzieher und Vermieter das Eigentum des Mieters nicht einfach entsorgen oder auf die Straße stellen. Vielmehr muss das Zeug des Mieters sachgerecht eingelagert bzw. verwahrt werden. Die Kosten hierfür muss der Vermieter vorschießen. Er kann sie in der Theorie vom Mieter ersetzt verlangen, aber wir sprechen hier ja von Mietbetrügern, im Ergebnis bleibt er also auch auf diesen Kosten sitzen. Bei Tieren ist es nun noch spannender: Da muss der Gerichtsvollzieher (O-Ton BGH) „den Belangen des Tierschutzes Rechnung tragen, wenn er Tiere wegschafft und in Verwahrung nimmt“. Das bedeutet in der Praxis: Der durchschnittliche Gerichtsvollzieher zieht erst einmal wieder ab und erkundigt sich, wo und wie man Leguane, Doggen, Koi-Fische oder sonstiges Getier artgerecht unterbringen und anschließend verkaufen kann. Details zur Zwangsvollstreckung bei Tieren finden sich im aktuellen Beschluss des BGH vom 4.4.2012 – I ZB 19/11(dort ging es um Damwild).

Weitere Beiträge zum Thema Mietrecht und Schutz vor Mietbetrügern:

Schutz des Vermieters vor Betrügern
Kündigung des Mieters wegen Mietrückstand (Muster-Anwaltsschreiben)
Zwangsräumung von Mietnomaden
BGH toleriert neuesten Trick der Mietbetrüger
Kaution bis Kündigung – Tipps zum Wohnungsmietrecht
Ausfrieren von Mietern zulässig
 

Unpünktliche Mietzahlungen rechtfertigen fristlose Kündigung

Von Bernhard Schmeilzl (21.10.2011)
Keine Kommentare

Nach Ansicht des Bundesgerichtshofs rechtfertigt die andauernde und trotz wiederholter Abmahnung des Vermieters verspätete Entrichtung der Miete durch den Mieter eine Kündigung des Mietvertrags aus wichtigem Grund. Das Gericht bewertet die fortlaufend unpünktliche Mietzahlung als gravierende Pflichtverletzung, die eine fristlose Kündigung ermöglicht. In dem vom Vermieter betriebenen Klageverfahren hatte der Mieter mehrere Jahre die Miete erst zur Monatsmitte oder noch später gezahlt. Auch nach mehreren Abmahnungen hat er diese Zahlungsweise fortgeführt, obwohl nach dem Mietvertrag die Miete jeweils zum dritten Werktag eines Monats fällig war. Für das Gericht war es unerheblich, dass der Mieter auf Grund eines Irrtums davon ausgegangen ist, die Miete erst zur Monatsmitte zahlen zu müssen.

Weitere Beiträge zum Thema Mietrecht und Schutz vor Mietbetrügern:
Schutz des Vermieters vor Betrügern
Kündigung des Mieters wegen Mietrückstand (Muster-Anwaltsschreiben)
Zwangsräumung von Mietnomaden
BGH toleriert neuesten Trick der Mietbetrüger
Kaution bis Kündigung – Tipps zum Wohnungsmietrecht
Ausfrieren von Mietern zulässig

Schutz vor Mietbetrügern: Eigenmächtige Zwangsräumung von Mietnomaden?

Von Bernhard Schmeilzl (27.04.2011)
Ein Kommentar

Der Alptraum jedes Vermieters: Der Mieter zahlt die Miete nicht, reagiert nicht auf Mahnungen, vereitelt die Zustellung von Gerichtspost und verschwindet kurz vor dem mühsam und teuer erklagten Zwangsräumungstermin spurlos. Im schlimmsten Fall hinterlässt er eine vermüllte und beschädigte Wohnung.  Der Vermieter muss also nicht nur monate- oder jahrelangen Mietausfall verkraften, sondern hat auch noch auf eigene Kosten die Wohnung zu renovieren. Für Vermieter, die die Wohnung durch Darlehen finanziert haben (als Kapitalanlage und Absicherung für den Lebensabend), kann das zur eigenen Insolvenz führen. Zwar sind solche Mietbetrüger statistisch selten, das ist den konkret betroffenen Vermietern aber ein schwacher Trost. Dass das Phänomen Mietnomade tatsächlich existiert, belegen zahlreiche Medienberichte (zum Beispiel hier, hier und hier). (…) [mehr]

Der BGH liebt es bunt (Farbwahlklauseln in Mietverträgen)

Von Katrin Groll (23.02.2011)
2 Kommentare

Es hat sich bei Mietern und Vermietern mittlerweile einigermaßen herumgesprochen, dass Vertragsklauseln, die den Mieter in festen Zeiträumen (also zum Beispiel alle fünf Jahre oder bei Auszug) zu Schönheitsreparaturen verpflichten, schlicht unwirksam sind (siehe unser Beitrag hier). Mit der Folge: Der Mieter muss (obwohl es im Mietvertrag anders steht) überhaupt nicht weißeln. Dies gilt übrigens mittlerweile sogar bei Gewerbemietverträgen (siehe Beitrag hier). Umstritten war aber bislang noch, ob das auch gilt, wenn der Mieter die Räume in anderen Farben gestrichen hatte. Muss er dann beim Auszug die Wände weiß streichen, also in den ursprünglichen Zustand zurück versetzen? Man ahnt es: Der BGH sagt nein: Mieter können im Mietvertrag nicht verpflichtet werden, „weiß“ zu streichen.  (…) [mehr]

BGH klärt: Keine Ausschlussfrist für Nebenkostenabrechnung bei Gewerberaummiete

Von Katrin Groll (07.09.2010)
Keine Kommentare

Lange war umstritten, ob die Abrechungsfrist für Nebenkosten nach § 556a BGB (ein Jahr) auch für gewerbliche Mietverhältnisse gilt. Obwohl sich die Regelung ausdrücklich nur auf Mietverhältnisse über Wohnraum bezieht, gab es in der Vergangenheit immer wieder Gerichte, die eine analoge Anwendung bejahten (z.B. das LG Darmstadt, Urteil 12.12.2008, 6 S 182/08). Mit der Folge, dass auch gewerbliche Vermieter innerhalb der Jahresfrist die Betriebskosten abrechnen musste. Wenn nicht, konnten sie keine Nachforderungen mehr stellen. Die überwiegende Ansicht in Rechtsprechung und Literatur lehnte eine analoge Anwendung der Ausschlussfrist des § 556 Abs. 3 S. 3 BGB allerdings ab. Wollte ein Vermieter Nachforderungen geltend  machen, konnte er also nur hoffen, dass das für ihn zuständige Gericht nicht die Ansicht des LG Darmstadt teilt. Sicher war dies aber nicht, was zu erheblicher Unsicherheit führte. Ein Urteil des BGH schafft nun endlich Klarheit: (…) [mehr]

„90 Prozent aller Mietverträge unwirksam“

Von Katrin Groll (25.11.2009)
Keine Kommentare

So die Schätzung des Deutschen Mieterbundes (DMB) mit Sitz in Berlin. Präsentiert der Vermieter dem potentiellen Mieter einen Formularmietvertrag  (oft auch Einheitsmietvertrag genannt), meinen beide Parteien meist, diese Formularverträge seien „offiziell“ geprüft und daher juristisch wasserdicht. Weit gefehlt: Nach Untersuchungen des DMB enthalten auch solche vorgedruckten Verträge von Hauseigentümervereinen, Maklern oder Wohnungsunternehmen sehr häufig unwirksame Regelungen, sind also oft nicht besser als „selbst gestrickte“ Mietverträge von Einzelvermietern. Besonders fehleranfällig sind Vereinbarungen zu Schönheitsreparaturen, zur Tierhaltung oder zu Kündigungsfristen. Nach Einschätzung des DMB enthalten etwa 90 Prozent aller Mietverträge unwirksame Vertragsklauseln.

Weitere Informationen zu Mietverträgen und Schönheitsreparaturen hier

Überraschende Wende in der Rechtsprechung: „Ausfrieren“ des Mieters doch zulässig!

Von Katrin Groll (13.05.2009)
Keine Kommentare

Vermieter sind auf Gerichte meist nicht gut zu sprechen. Dies nicht grundlos, denn der Bundesgerichtshof ist  meist der Freund des Mieters: unwirksame Renovierungsklauseln (Details hier), strenge Eigenbedarfsregeln (Details hier), Kulanz gegenüber Mietnomaden und Mietbetrügern (Details hier) u.v.m. lassen so manchen Vermieter verzweifeln. Doch siehe da: Nach langer Zeit gibt es wieder ein Urteil des BGH, das Vermieter-Herzen höher schlagen lässt…

[mehr]

Manche Vermieter wollen es nicht glauben

Von Katrin Groll (21.02.2009)
2 Kommentare

Über Jahrzehnte war es in Mietverträgen üblich, den Mieter zu Schönheitsreparaturen zu verpflichten, insbesondere zum „fachmännische Weißeln“ der Wohnung. Viele Vermieter halten es daher nach wie vor für selbstverständlich, dass der Mieter beim Auszug aus der Wohnung diese frisch gestrichen übergibt. Umso größer die Empörung, wenn ein „dreister“ Mieter sich weigert und die Wohnung einfach ohne Endrenovierung verlässt. Mancher Vermieter will dann Ersatz der Malerkosten.   (…)

[mehr]

Haustür-Abschließpflicht unwirksam?

Von Katrin Groll (11.02.2009)
Keine Kommentare

In Mietverträgen oder Hausordnungen regeln Vermieter häufig, dass Mieter die Haustür nachts absperren müssen. Eine solche Verpflichtung widerspricht aber der Brandschutzverordnung. Bewohner können dadurch ein-,  Rettungskräfte ausgesperrt werden, warnt der Immobilienverband IVD West in Köln. Die Gerichte sind uneinig: Es existieren widersprüchliche Urteile, ob die Absicherung gegen Einbrüche oder das Freihalten des Rettungswegs höher zu bewerten ist, vgl. z.B. AG FFM, Az. 33 C 1726/04-13 und LG Göttingen, Az. 5 S 15/85.