Rechthaber

Nach Ansicht des Bundesgerichtshofs rechtfertigt die andauernde und trotz wiederholter Abmahnung des Vermieters verspätete Entrichtung der Miete durch den Mieter eine Kündigung des Mietvertrags aus wichtigem Grund. Das Gericht bewertet die fortlaufend unpünktliche Mietzahlung als gravierende Pflichtverletzung, die eine fristlose Kündigung ermöglicht. In dem vom Vermieter betriebenen Klageverfahren hatte der Mieter mehrere Jahre die Miete erst zur Monatsmitte oder noch später gezahlt. Auch nach mehreren Abmahnungen hat er diese Zahlungsweise fortgeführt, obwohl nach dem Mietvertrag die Miete jeweils zum dritten Werktag eines Monats fällig war. Für das Gericht war es unerheblich, dass der Mieter auf Grund eines Irrtums davon ausgegangen ist, die Miete erst zur Monatsmitte zahlen zu müssen.

Der Alptraum jedes Vermieters: Der Mieter zahlt die Miete nicht, reagiert nicht auf Mahnungen, vereitelt die Zustellung von Gerichtspost und verschwindet kurz vor dem mühsam und teuer erklagten Zwangsräumungstermin spurlos. Im schlimmsten Fall hinterlässt er eine vermüllte und beschädigte Wohnung.  Der Vermieter muss also nicht nur monate- oder jahrelangen Mietausfall verkraften, sondern hat auch noch auf eigene Kosten die Wohnung zu renovieren. Für Vermieter, die die Wohnung durch Darlehen finanziert haben (als Kapitalanlage und Absicherung für den Lebensabend), kann das zur eigenen Insolvenz führen. Zwar sind solche Mietbetrüger statistisch selten, das ist den konkret betroffenen Vermietern aber ein schwacher Trost. Dass das Phänomen Mietnomade tatsächlich existiert, belegen zahlreiche Medienberichte (zum Beispiel hier, hier und hier). (…) [mehr]

Es hat sich bei Mietern und Vermietern mittlerweile einigermaßen herumgesprochen, dass Vertragsklauseln, die den Mieter in festen Zeiträumen (also zum Beispiel alle fünf Jahre oder bei Auszug) zu Schönheitsreparaturen verpflichten, schlicht unwirksam sind (siehe unser Beitrag hier). Mit der Folge: Der Mieter muss (obwohl es im Mietvertrag anders steht) überhaupt nicht weißeln. Dies gilt übrigens mittlerweile sogar bei Gewerbemietverträgen (siehe Beitrag hier). Umstritten war aber bislang noch, ob das auch gilt, wenn der Mieter die Räume in anderen Farben gestrichen hatte. Muss er dann beim Auszug die Wände weiß streichen, also in den ursprünglichen Zustand zurück versetzen? Man ahnt es: Der BGH sagt nein: Mieter können im Mietvertrag nicht verpflichtet werden, „weiß“ zu streichen.  (…) [mehr]

Lange war umstritten, ob die Abrechungsfrist für Nebenkosten nach § 556a BGB (ein Jahr) auch für gewerbliche Mietverhältnisse gilt. Obwohl sich die Regelung ausdrücklich nur auf Mietverhältnisse über Wohnraum bezieht, gab es in der Vergangenheit immer wieder Gerichte, die eine analoge Anwendung bejahten (z.B. das LG Darmstadt, Urteil 12.12.2008, 6 S 182/08). Mit der Folge, dass auch gewerbliche Vermieter innerhalb der Jahresfrist die Betriebskosten abrechnen musste. Wenn nicht, konnten sie keine Nachforderungen mehr stellen. Die überwiegende Ansicht in Rechtsprechung und Literatur lehnte eine analoge Anwendung der Ausschlussfrist des § 556 Abs. 3 S. 3 BGB allerdings ab. Wollte ein Vermieter Nachforderungen geltend  machen, konnte er also nur hoffen, dass das für ihn zuständige Gericht nicht die Ansicht des LG Darmstadt teilt. Sicher war dies aber nicht, was zu erheblicher Unsicherheit führte. Ein Urteil des BGH schafft nun endlich Klarheit: (…) [mehr]

So die Schätzung des Deutschen Mieterbundes (DMB) mit Sitz in Berlin. Präsentiert der Vermieter dem potentiellen Mieter einen Formularmietvertrag  (oft auch Einheitsmietvertrag genannt), meinen beide Parteien meist, diese Formularverträge seien “offiziell” geprüft und daher juristisch wasserdicht. Weit gefehlt: Nach Untersuchungen des DMB enthalten auch solche vorgedruckten Verträge von Hauseigentümervereinen, Maklern oder Wohnungsunternehmen sehr häufig unwirksame Regelungen, sind also oft nicht besser als „selbst gestrickte“ Mietverträge von Einzelvermietern. Besonders fehleranfällig sind Vereinbarungen zu Schönheitsreparaturen, zur Tierhaltung oder zu Kündigungsfristen. Nach Einschätzung des DMB enthalten etwa 90 Prozent aller Mietverträge unwirksame Vertragsklauseln.

Weitere Informationen zu Mietverträgen und Schönheitsreparaturen hier

Vermieter sind auf Gerichte meist nicht gut zu sprechen. Dies nicht grundlos, denn der Bundesgerichtshof ist  meist der Freund des Mieters: unwirksame Renovierungsklauseln (Details hier), strenge Eigenbedarfsregeln (Details hier), Kulanz gegenüber Mietnomaden und Mietbetrügern (Details hier) u.v.m. lassen so manchen Vermieter verzweifeln. Doch siehe da: Nach langer Zeit gibt es wieder ein Urteil des BGH, das Vermieter-Herzen höher schlagen lässt…

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Über Jahrzehnte war es in Mietverträgen üblich, den Mieter zu Schönheitsreparaturen zu verpflichten, insbesondere zum “fachmännische Weißeln” der Wohnung. Viele Vermieter halten es daher nach wie vor für selbstverständlich, dass der Mieter beim Auszug aus der Wohnung diese frisch gestrichen übergibt. Umso größer die Empörung, wenn ein “dreister” Mieter sich weigert und die Wohnung einfach ohne Endrenovierung verlässt. Mancher Vermieter will dann Ersatz der Malerkosten.   (…)

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In Mietverträgen oder Hausordnungen regeln Vermieter häufig, dass Mieter die Haustür nachts absperren müssen. Eine solche Verpflichtung widerspricht aber der Brandschutzverordnung. Bewohner können dadurch ein-,  Rettungskräfte ausgesperrt werden, warnt der Immobilienverband IVD West in Köln. Die Gerichte sind uneinig: Es existieren widersprüchliche Urteile, ob die Absicherung gegen Einbrüche oder das Freihalten des Rettungswegs höher zu bewerten ist, vgl. z.B. AG FFM, Az. 33 C 1726/04-13 und LG Göttingen, Az. 5 S 15/85.

Anderfalls kann ihm der Vermieter die Wohnung kündigen. Und zwar ohne vorherige Abmahnung. So entschied das LG Coburg. Der gekündigte Mieter hatte andere Mietparteien mit Beleidigungen und nächtlichem Lärm traktiert. Dieses Kündigungsrecht wird auch nicht dadurch eingeschränkt, dass sich die Wohnung in einem sozialen Brennpunkt befindet. (LG Coburg, Az. 32 S 85/08)

Weitere Beiträge zum Mietrecht

Mietverträge enthalten meist eine Klausel wie “Die Wohnfläche beträgt (ca.) … qm”. Auch im häufig verwendeten “Einheitsmietvertrag” aus dem Buchhandel findet sich dieser Passus. Für den Vermieter ist das gefährlich.

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