In früheren Beiträgen haben wir erläutert, wie man einen säumigen Mieter wirksam kündigt (Muster-Kündigungsschreiben) und Tipps zu Klage und Zwangsräumung gegeben. Dass der Versuch, den Mietbetrüger eigenmächtig (also ohne vorheriges Gerichtverfahren) aus der Wohnung zu werfen, keine Alternative ist, sondern alles nur noch schlimmer macht, belegt die Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 14.7.2010, Az. VIII ZR 45/09 (hier als PDF-Download): “Räumt ein Vermieter eine Wohnung, ohne hierfür einen gerichtlichen Titel zu haben, stellt dies eine unerlaubte Selbsthilfe dar, für deren Folgen er verschuldensunabhängig haftet.” Sachverhalt: Der Mieter mehrere Monate vermisst und hatte die Miete nicht gezahlt. Der Vermieter kündigte daraufhin das Mietverhältnis fristlos durch Einwurf des Kündigungsschreibens in den Wohnungsbriefkasten. Danach nahm er die Wohnung in Besitz. Er entsorgte Teile der Möblierung, andere Gegenstände lagerte er ein. Der Mieter kam zurück und verlangte Schadensersatz für die bei der Entsorgung oder auf sonstige Weise abhanden gekommenen, beschädigten oder verschmutzten Gegenstände. Der BGH sah im Verhalten des Vermieters eine verbotene Eigenmacht und eine unerlaubte Selbsthilfe, für deren Folgen der Vermieter sogar verschuldensunabhängig haftet. Dass der Mieter nicht gezahlt hatte und nicht einmal auffindbar war, interessierte den BGH nicht. nach Ansicht des BGH ist der Vermieter auch in diesen Fällen verpflichtet, sich – ggf. nach öffentlicher Zustellung der Räumungsklage – einen Räumungstitel zu beschaffen und aus diesem vorzugehen. Kurz gesagt: Wer zur Selbstjustiz schreitet, ist nun mal nicht der Freund des BGH, mag er auch noch so sehr im Recht sein.

Dass weiße Wände während des laufenden Mietvertrags keine Pflicht sind, darüber sind sich die Gerichte schon seit längerem einig. Unwirksam sind daher Klauseln, wonach der Mieter während der Mietzeit verpflichtet ist, Renovierungsarbeiten in einer bestimmten Art und Weise auszuführen (zum Beispiel Raufasertapete) oder nur in konkret vorgegebenen Farben zu renovieren. So heißt es beispielsweise im Urteil des BGH vom 18.06.2008 (Az. VIII ZR 224/07):

Da sich das Urteil nur auf die laufenden Schönheitsreparaturen während der Mietzeit bezog, hoffte manch Vermieter, dass für Schönheitsreparaturen beim Auszug andere Maßstäbe gelten würden. Doch einmal mehr wurden die Wünsche der Vermieter nicht erhört. In einer aktuellen Entscheidung (Beschluss vom 14.12.2010 – VIII ZR 198/10) haben die BGH-Richter klargestellt, dass Mieter auch beim Auszug nicht auf die Farbe „Weiß“ festgelegt werden dürfen. Denn schließlich schränke die Einengung der Farbwahl auf die Farbe «Weiß» die Gestaltungsfreiheit des Mieters zu stark ein und benachteilige ihn unangemessen. Den Einwand, dass sich „bunt“ gestrichene Wohnungen schwerer weitervermieten lassen, ließen die Richter übrigens nicht gelten. Denn nach Ansicht der Richter erschwert eine „Dekoration in anderen dezenten Farbtönen“ eine Weitervermietung nicht. Was „andere dezente Farbtöne“ sind, haben die BGH-Richter allerdings nicht erläutert. Sicherlich wird es in absehbarer Zeit auch hierzu klärende Worte geben. Bis dahin sollten Farbwahlklauseln nicht verwendet bzw. sehr vorsichtig formuliert werden.

Eine Ausschlussfrist nach § 556a BGB besteht daher nicht. Demnach ist der Vermieter also erst dann mit seiner Nachforderung ausgeschlossen, wenn der Anspruch verjährt ist. Dies ist erst nach Ablauf von 3 Jahren der Fall. Die ausführliche Urteilsbegründung auf www.bundesgerichtshof.de.

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Weitere Informationen zu Mietverträgen und Schönheitsreparaturen hier

Überraschend hat der BGH seine bisherige Rechtsprechung gekippt und entschieden, dass  ein Vermieter dem räumungsunwilligen Mieter nach Beendigung des Mietverhältnisses die Heizung abstellen darf – liebevoll „ausfrieren” genannt. Bis dato galt ein solches Verhalten als verbotenen Eigenmacht. Im konkreten Fall ging es um ein vermietetes Café. Nachdem der Mieter mit acht Monatsmieten in Rückstand war, kündigte der Vermieter. Schließlich kam es zu einem Räumungsverfahren. Als der Vermieter androhte, die Versorgung der Mieträume mit Heizenergie zu unterbrechen, erhob der Mieter vorbeugende Unterlassungsklage. Vor dem Landgericht Berlin bekam er noch Recht. Anders der BGH. Dieser entschied, dass der Vermieter den Gashahn nun doch abdrehen darf.

Aber Vorsicht: Die Entscheidung betraf einen Gewerbemietvertrag. Ob der BGH seine bisherige Rechtsansicht auch bei Wohnraummietverträgen ändert, bleibt abzuwarten. Wer also zu Selbsthilfe greift, tut dies nicht ohne Risiko. So entschied das LG München noch vor einigen Jahren, dass der Vermieter von Wohnraum die Zufuhr von Strom nicht unterbinden darf, auch wenn er den Mietern wegen rückständiger Miete fristlos gekündigt hat (Beschluss der 15. Zivilkammer des Landgerichts München I vom 24.11.2005, Az. 15 T 19143/05).

Der zweite Schrecken aber oft beim Anwalt: Dieser muss dem Vermieter nämlich erklären, dass das gesetzliche Grundmodell genau das Gegenteil als Regelfall vorsieht: Der Vermieter hat die Mietsache in ordnungsgemäßem Zustand zu erhalten (§§ 535, 538 BGB). Nun kann man zwar von dieser gesetzlichen Regel abweichen, also etwas anderes im Mietvertrag vereinbaren. Da Mietverträge dem Mietinteressenten aber meist vom Vermieter zur Unterzeichnung vorgelegt werden, ohne dass über die einzelnen Klauseln verhandelt wird, sehen Gerichte solche Standardmietverträge als Allgemeine Geschäftsbedingungen (AGB) an. In solchen Vermieter-AGBs dürfen aber keine überraschenden und einseitig benachteiligenden Klauseln enthalten sein. Grund: In der Praxis liest solche AGB kaum jemand sorgfältig durch. Der Vertragspartner soll also vor allzu nachteiligen Klauseln im “Kleingedruckten” geschützt werden.

Nun hat der BGH seit 2003 in einer Reihe von Urteilen etliche bislang übliche Klauseln in Mietverträgen gekippt, also für (zumindest in AGBs) unwirksam erklärt: Details hier. Für die Praxis besonders relevant: starre Fristen, wie z. B. “Der Mieter hat die Räume alle fünf Jahre zu streichen”. Sind solche starren Fristen im Vertrag enthalten (wie bei fast allen Musterverträgen aus der Zeit vor dem Jahr 2000) ist die gesamte Vertragsklausel zu Schönheitsreparaturen nach § 307 BGB unwirksam und es gilt wieder das Gesetz. Der Mieter ist also von jeder Verpflichtung frei. Das gilt übrigens prinzipiell auch in gewerblichen Mietverträgen (Details hier).

Manche Vermieter (und deren Anwälte) wollen es aber immer noch nicht glauben. Das aktuellste Urteil des Bundesgerichtshofs betraf einen Vermieter, der seinen Mieter im Vertrag sogar verpflichtet hatte, Fenster, Türen und Loggia außen zur streichen. Der Mieter sagte nein. Der Vermieter ließ einen Handwerker streichen und verlangte vom Mieter die Handwerkerkosten als Schadensersatz, stolze 8.600 Euro. Erstaunlich: Das LG Berlin hatte dem Vermieter noch recht gegeben und einen Schadensersatz zuerkennt. Anders der BGH, der die Klage abwies (AZ: VIII ZR 210/08 – Urteil vom 18.02.2009).

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Denn es kommt immer wieder vor, dass sich die im Mietvertrag angebene Größe der Wohnung später als falsch herausstellt. Daran muss gar nicht der Vermieter schuld sein, der die Wohnungsfläche ja in der Regel nicht selbst ausmisst, sondern aus Plänen übernimmt. Diese Unkenntnis hilft ihm aber nichts. Nimmt der Mieter nämlich irgendwann (auch noch nach Jahren) selbst das Maßband in die Hand und stellt fest, dass die Wohnung kleiner ist, als im Mietvertrag angebenen, kann er die Miete mindern. Allerdings nur, wenn die Wohnfläche mindestens 10 Prozent von der Angabe im Mietvertrag abweicht.  Noch schlimmer für denVermieter: Der Mieter kann die in der Vergangenheit zu viel bezahlte Miete zurückverlangen (zumindest für den noch nicht verjährten Zeitraum von drei Jahren). Das hat der BGH mehrfach entschieden, z.B. am 24.03.2004 (VIII ZR 295/03). In der Praxis häufig sind Fälle, in denen die Wohnung eine Dachschräge hat. Viele Vermieter wissen nämlich nicht, dass die Fläche, die unter der Dachschräge liegt, nicht mit der vollen QM-Zahl bewertet werden darf.

Daher ein Tipp für Vermieter: Im Mietvertrag möglichst keine Wohnfläche angeben. Auch nicht mit “ca.” oder “ohne Gewähr”, denn wenn eine QM-Zahl im Mietvertrag auftaucht, dann muss sie stimmen.

Weitere Informationen zum Mietrecht:

- BGH toleriert neuesten Trick der Mietbetrüger

- Starre Fristen für Schönheitsreparaturen auch in AGBs von Gewerbemietverträgen unwirksam

- Kündigung wegen Mietrückstand (Muster-Anwaltsschreiben)

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