Der BGH liebt es bunt (Farbwahlklauseln in Mietverträgen)

Es hat sich bei Mietern und Vermietern mittlerweile einigermaßen herumgesprochen, dass Vertragsklauseln, die den Mieter in festen Zeiträumen (also zum Beispiel alle fünf Jahre oder bei Auszug) zu Schönheitsreparaturen verpflichten, schlicht unwirksam sind (siehe unser Beitrag hier). Mit der Folge: Der Mieter muss (obwohl es im Mietvertrag anders steht) überhaupt nicht weißeln. Dies gilt übrigens mittlerweile sogar bei Gewerbemietverträgen (siehe Beitrag hier). Umstritten war aber bislang noch, ob das auch gilt, wenn der Mieter die Räume in anderen Farben gestrichen hatte. Muss er dann beim Auszug die Wände weiß streichen, also in den ursprünglichen Zustand zurück versetzen? Man ahnt es: Der BGH sagt nein: Mieter können im Mietvertrag nicht verpflichtet werden, „weiß“ zu streichen.  (…)Für Mietrechtsprofis kommt die aktuelle Entscheidung des BGH zur sog. Farbwahlklausel nicht mehr überraschend, da der BGH in den vergangenen Jahren den Vermietern eine schlechte Nachricht nach der anderen überbracht hat. Doch wenigstens bei diesem „Farbthema“ hatten manche Vermieter noch die Hoffnung, dass der Mieter zumindest beim Auszug verpflichtet werden kann, die Wohnung weiß zu hinterlassen. Auch diese Hoffnung hat der BGH nun zerstört.

Dass weiße Wände während des laufenden Mietvertrags keine Pflicht sind, darüber sind sich die Gerichte schon seit längerem einig. Unwirksam sind daher Klauseln, wonach der Mieter während der Mietzeit verpflichtet ist, Renovierungsarbeiten in einer bestimmten Art und Weise auszuführen (zum Beispiel Raufasertapete) oder nur in konkret vorgegebenen Farben zu renovieren. So heißt es beispielsweise im Urteil des BGH vom 18.06.2008 (Az. VIII ZR 224/07):

„Eine formularvertragliche Klausel, die den Mieter dazu verpflichtet, die auf ihn abgewälzten Schönheitsreparaturen in „neutralen, hellen, deckenden Farben und Tapeten auszuführen“, ist wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters unwirksam, wenn sie nicht auf den Zustand der Wohnung im Zeitpunkt der Rückgabe der Mietsache beschränkt ist, sondern auch für Schönheitsreparaturen gilt, die der Mieter im Laufe des Mietverhältnisses vorzunehmen hat.
Die formularmäßige unangemessene Einengung des Mieters in der Art der Ausführung von Schönheitsreparaturen führt zur Unwirksamkeit der Abwälzung der Pflicht zur Vornahme der Schönheitsreparaturen schlechthin.“

Da sich das Urteil nur auf die laufenden Schönheitsreparaturen während der Mietzeit bezog, hoffte manch Vermieter, dass für Schönheitsreparaturen beim Auszug andere Maßstäbe gelten würden. Doch einmal mehr wurden die Wünsche der Vermieter nicht erhört. In einer aktuellen Entscheidung (Beschluss vom 14.12.2010 – VIII ZR 198/10) haben die BGH-Richter klargestellt, dass Mieter auch beim Auszug nicht auf die Farbe „Weiß“ festgelegt werden dürfen. Denn schließlich schränke die Einengung der Farbwahl auf die Farbe «Weiß» die Gestaltungsfreiheit des Mieters zu stark ein und benachteilige ihn unangemessen. Den Einwand, dass sich „bunt“ gestrichene Wohnungen schwerer weitervermieten lassen, ließen die Richter übrigens nicht gelten. Denn nach Ansicht der Richter erschwert eine „Dekoration in anderen dezenten Farbtönen“ eine Weitervermietung nicht. Was „andere dezente Farbtöne“ sind, haben die BGH-Richter allerdings nicht erläutert. Sicherlich wird es in absehbarer Zeit auch hierzu klärende Worte geben. Bis dahin sollten Farbwahlklauseln nicht verwendet bzw. sehr vorsichtig formuliert werden.

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2 Kommentare zu “Der BGH liebt es bunt (Farbwahlklauseln in Mietverträgen)”

  1. Vielen Dank für den super Beitrag! Er hat mir sehr geholfen, eine bestimmte Situation zu lösen.
    Besten Gruß
    Heimo Bucerius
    http://www.xing.com/profiles/Heimo_Bucerius

  2. […] Der BGH liebt es bunt (Farbwahlklauseln in Mietvertr Wann Mieter beim Auszug renovieren m […]

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