Häufige Fehler beim Kauf einer Eigentumswohnung

Von Barbara Reimann (18.03.2013)

Deutsche wollen schon immer ihre eigenen vier Wände.  Finanz- und Euro-Krise haben den Wunsch nach dem Eigenheim noch verstärkt (Flucht ins Betongold).  Gut sechs Millionen sind hierzulande stolze Eigentümer einer Eigentumswohnung. Trotz (zumindest theoretischer) Beratung durch den Notar herrscht beim Immobilienkauf oft eine schwer nachvollziehbare Naivität. Die wenigsten Käufer beauftragen einen unabhängigen Immobiliensachverständigen mit der Bewertung des Objekts, was natürlich auch daran liegt, dass es sich um einen Verkäufermarkt handelt. Trotzdem sollten Käufer an die Risiken denken. Bei einer Eigentumswohnung treten erfahrungsgemäß mehr Probleme auf als beim Kauf eines Hauses: Streit mit den Miteigentümern, Kosten für Renovierungen des gesamten Hauses u.ä. Um derartige „Überraschungen“ so weit wie möglich zu vermeiden, klärt man am besten einige Punkte schon im Vorfeld des Kaufvertrags ab. In diesem Beitrag wollen wir Sie für einige streitgeneigte Themen sensibilisieren und erste Tipps geben:

1.    Regeln Sie, was Sondereigentum (d.h. Wohnraum) und was Gemeinschaftseigentum ist

Sicherlich wissen Sie bereits, dass das Wohnungseigentum aus Gemeinschafts-und Sondereigentum besteht. Zum Gemeinschaftseigentum zählen das Grundstück an sich mitsamt der Wege, der Treppen, der Leitungen, etc., all das, was Sie zusammen mit den übrigen Wohnungseigentümern des Hauses gemeinsam nutzen können. Das Sondereigentum gehört Ihnen alleine, darunter fallen die Räume der Wohnung.

Die Zuordnung, welche Flächen und Räume zu Sonder- und Gemeinschaftseigentum gehören, ist in sog. Teilungserklärungen geregelt. An der Aufteilung kann man als Käufer jedoch manchmal noch etwas ändern: In einer (notariell zu beurkundenden) Teilungserklärung können Sie bzw. die Verkäufer mit den übrigen Miteigentümern vor oder mit Unterzeichnung des Kaufvertrags neu vereinbaren, welche Räume und Flächen dem Sonder- und Gemeinschaftseigentum zuzuordnen sind. Sind die Miteigentümer verständnisvoll und kooperativ, können Sie so bewirken, dass etwa ein Gartenanteil oder eine Garage zum Sondereigentum zählt und nur Sie Garten und Garage nutzen dürfen.

2.    Klären Sie, ob die Eigentümergemeinschaft in den letzten Jahren kostenintensive Bauvorhaben beschlossen hat

Spätestens mit Besitzübergang werden Sie – an Stelle des früheren Wohnungseigentümers – Mitglied der Wohnungseigentümergemeinschaft. Sie übernehmen damit auch die Pflicht, für Kosten aus Vorhaben zum Gemeinschaftseigentum einzutreten. Das kann z.T. erhebliche Kosten mit sich bringen, die Sie persönlich übernehmen müssen. Stellen Sie sich vor, das ganze Haus soll komplett energetisch instand gesetzt werden. Die Kosten hierfür sind enorm und werden auf alle Miteigentümer umgelegt. Klären Sie daher mit dem Verkäufer vor Abschluss des Kaufvertrags, welche kostenintensiven Beschlüsse, z.B. zur kompletten Instandsetzung des Hauses, gefasst wurden.

Tipps: Lassen Sie sich vor dem Kauf die Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen vom Verkäufer geben und prüfen Sie nach, ob große Vorhaben bevorstehen.

Klären Sie auch, ob es eine sog. Instandhaltungsrücklage gibt, aus der anfallende Instandsetzungsmaßnahmen finanziert werden oder ob mangels Rücklage die Miteigentümer selbst zu gleichen Teilen bezahlen müssen.

Lassen Sie sich vom Verkäufer im Kaufvertrag zusichern, dass dem Verkäufer keine Beschlüsse der Eigentümerversammlung bekannt sind, die die Entrichtung außerordentlicher Zahlungen zum Gegenstand haben.

3.    Regeln Sie, wer Erschließungsbeiträge und Kommunalabgaben zahlt

Oft werden regelmäßig anfallende Erschließungsbeiträge und Kommunalabgaben nicht zum Stichtag „Besitzwechsel“, sondern zu einem anderen Zeitpunkt fällig. Erhalten Sie als neuer Eigentümer eine Beitragsrechnung für das gesamte letzte Jahr, in dem Sie noch nicht Eigentümer waren, so kommt schnell die Frage auf: Muss ich das zahlen?

Tipp: Legen Sie im Vertrag fest, dass die Beiträge für Maßnahmen, die bis zum Stichtag bautechnisch begonnen sind, der Verkäufer zahlen muss, auch wenn die Rechnung erst später kommt. Die Kosten für Maßnahmen, die zum Stichtag noch nicht begonnen sind, aber bereits im Raum stehen, tragen Sie als Nutznießer.

Weitere Informationen zum Thema Immobilienkauf:
Bauträgerrecht: Der Verbraucher ist der Dumme
Immobilienkauf in England (Checklisten) 

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