Kündigung wegen Mietrückstand (Muster Anwaltsschreiben)

Einen zahlungsunwilligen Mieter wirksam (also gerichtsfest) zu kündigen ist bekanntlich nicht leicht. Im Beitrag „Zwangsräumung von Mietnomaden“ (Posting vom 12.07.2008) habe ich angeboten, interessierten Vermietern auf Anfrage eine Musterformulierung für ein anwaltliches Kündigungsschreiben zu mailen. Da seitdem täglich mindestens eine Anfrage kommt, stelle ich das Beispiel des Kündigungsschreibens nun direkt auf die Plattform.

Doch Vorsicht: Jeder Fall ist anders, also nicht einfach übernehmen! Ein solches Muster passt nie zu 100 Prozent auf einen anderen Sachverhalt und kann daher immer nur eine Anregung sein.

Tipp zum Schluss: Nicht vergessen, eine Originalvollmacht (Kopie genügt nicht) beizufügen. Gewiefte Mieter berufen sich sonst auf § 174 S. 1 BGB und weisen die Kündigung zurück.

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Hier nun das Beispiel des Kündigungsschreibens (mit einigen Sachverhaltsbesonderheiten):

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Kanzlei ………………………………..

Per Telefax / Persönliche Übergabe gegen Empfangsbestätigung / Einwurf durch Zeugen

An Frau

Maria Muster

Musterstr. 8

93000 Regensburg

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Betr.: [Name Mandant] ./. Maria Muster wegen Mietvertrag vom 11.06.2005:

 

– Vorsorgliche weitere Kündigungen des Mietvertrags und letzte Mahnung der rückständigen Miete

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Sehr geehrte Frau Muster,

wir zeigen an, dass unsere Kanzlei die rechtlichen Interessen Ihrer Vermieter, Herr und Frau [Name der Mandanten] wahrnimmt. Auf uns lautende Originalvollmacht ist beigefügt. Jede Korrespondenz möchten Sie künftig ausschließlich mit unserer Kanzlei führen.

I.

Unsere Mandanten haben Ihnen die 4-Zimmer-Erdgeschosswohnung in der xxxxxstraße 4 in Regensburg mit Wirkung zum 01.09.2006 vermietet. Gemäß Mietvertrag sind Sie verpflichtet, zum einen eine Kaution in Höhe von 2.200 Euro zu entrichten, ferner bis spätestens zum 3. Werktag jedes Monats den Mietzins in Höhe von 1.100 Euro zu entrichten. Mit beiden Verpflichtungen befinden Sie sich in Verzug. Bis zum heutigen Tag haben Sie die Mietkaution in Höhe von 2.200 Euro nicht erbracht.

Ferner haben Sie zunächst die Mieten für die Monate Oktober und November 2006 nicht entrichtet. Hierauf haben wir Ihnen ein Kündigungs- und Zahlungsaufforderungsschreiben mit Datum vom 07.11.2006 in Form eines Einwurf-Einschreibens übersandt. Da Sie die Entgegennahme verweigerten und Ihr Briefkasten offenkundig keinen Namen aufweist, kam dieses Einwurf-Einschreiben als unzustellbar zurück, obwohl korrekt an Sie adressiert. Hierauf übersandten wir das Anwaltsschreiben (erneut mit Originalvollmacht) am 13.11.2006 erneut an den Hausverwalter Herrn Kapf, der Ihnen das Schreiben am 15.11.2006 persönlich übergab, was er vor Gericht bezeugen wird.

Sie haben auf dieses Schreiben nicht reagiert. Am 14.11.2006 überwiesen Sie kommentarlos eine der rückständigen Monatsmieten (für Oktober 2006) auf das Konto unserer Mandanten. Stand heute – 05.12.2006 – steht jedoch nach wie vor die Miete für November offen sowie zusätzlich die Miete für Dezember 2006, die spätestens bis zum dritten Werktag im Dezember hätte eingehen müssen.

II.

Namens und im Auftrag unseres Mandanten sowie unter Berufung auf die Ihnen bereits vorliegende Originalvollmacht

 

kündigen

wir deshalb – rein vorsorglich und zur Absicherung des Mietrechtsprozesses – das Mietverhältnis gemäß § 543 Abs. 2 Nr. 3a BGB hiermit nochmals außerordentlich aus wichtigem Grund mit Wirkung zum 31. Dezember 2006. Zudem kündigen wir die Wohnung auch gem. § 543 Abs. 1 S. 2 BGB, da den Vermietern die Fortsetzung des Mietverhältnisses auch aus weiteren wichtigen Gründen nicht zumutbar ist, insbesondere wegen der Kautionsverweigerung und Zustellungsvereitelung. Das Vertrauensverhältnis zwischen den Vertragsparteien ist irreparabel erschüttert.

Wir fordern Sie letztmalig auf, die Wohnung bis spätestens 31. Dezember 2006 zu räumen. Andernfalls werden wir namens unseres Mandanten unverzüglich und ohne weitere Vorwarnung Räumungsklage gegen Sie erheben. Dadurch werden sich die Kosten für Sie erheblich erhöhen, weshalb ein freiwilliger Auszug in Ihrem eigenen Interesse ist.

III.

Vorsorglich und rein hilfsweise kündigen wir Ihnen hiermit zusätzlich fristgemäß ordentlich gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB wegen erheblicher schuldhafter Verletzung Ihrer vertraglichen Verpflichtungen zum nächstmöglichen Zeitpunkt.

Nur für den Fall, dass diese vorsorglich ausgesprochene fristgemäße Kündigung im Prozess überhaupt relevant wird, weisen wir Sie entsprechend unserer gesetzlichen Obliegenheit darauf hin, dass Sie dieser gemäß §§ 574 bis 574c BGB widersprechen und eine Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen können. Hierzu muss allerdings die vertragsgemäße Beendigung des Mietverhältnisses für Sie, Ihre Familie oder Angehörige eine besondere Härte darstellen. Der Widerspruch müsste dann schriftlich erfolgen und bis spätestens zwei Monate vor Ende des Mietverhältnisses bei uns eingehen. Ein solcher Widerspruch sollte eine Begründung enthalten.

IV.

Bereits jetzt widersprechen wir einer stillschweigenden Fortsetzung des Mietverhältnisses gemäß § 545 BGB über den vorgenannten Räumungszeitpunkt bzw. das Mietende hinaus. Noch eingehende Zahlungen werden nur als Nutzungsentschädigung entgegengenommen. Sollten Sie die Wohnung innerhalb der gesetzten Frist nicht räumen und über den genannten Zeitpunkt hinaus nutzen, bleiben Sie trotzdem zur Zahlung einer Nutzungsentschädigung mindestens in Höhe der vereinbarten Miete zzgl. der Nebenkosten-Vorauszahlung verpflichtet.

V.

Ferner fordern wir Sie hiermit auf, unverzüglich die rückständigen Mieten für die Monate November und Dezember 2006 auf das Konto unserer Kanzlei, Kontonummer: 720 58 00, BLZ: 700 700 24 bei der Deutschen Bank München einzuzahlen, ebenso die von Ihnen bis heute nicht erbrachte Kaution, somit insgesamt den Betrag von 4.400 Euro. Hierfür setzen wir Ihnen Zahlungsfrist bis

Freitag, den 22. Dezember 2006.

Sollte bis zu diesem Tag der Gesamtbetrag von 4.400 Euro nicht auf unserem Anwaltskonto eingegangen sein, werden wir unverzüglich Zahlungsklage gegen Sie erheben.

VI.

Zudem fordern wir Sie auf, uns gegenüber bis längstens

Freitag, 22. Dezember 2006

zu erklären, ob und an wen Sie Teile der vermieteten Wohnung untervermietet bzw. welche Personen Sie in die Wohnung mit aufgenommen haben. Unser Mandant hat davon Kenntnis erlangt, dass sich regelmäßig andere Personen in Ihrer Wohnung aufhalten und offensichtlich auch übernachten, also fest eingezogen sind. Gemäß § 11 des von Ihnen unterschriebenen Mietvertrages ist eine Untervermietung jedoch nur mit vorheriger ausdrücklicher Erlaubnis des Vermieters gestattet. Sollte eine Räumungsklage erforderlich sein (wenn Sie und alle übrigen Personen also nicht bis 31. Dezember 2006 ausgezogen sind) so wird diese Räumungsklage selbstverständlich auch auf diese Untermieter erstreckt.

VII.

Da Sie die Mietkaution bis heute nicht erbracht haben und von den bisher fälligen drei Monatsmieten nur eine erbracht haben, müssen wir davon ausgehen, dass Sie von Anfang an nicht in der Lage waren, die Mietverbindlichkeiten zu erfüllen. Sie haben unseren Mandanten mit diesem Verhalten über Ihre finanzielle Leistungsfähigkeit getäuscht. Namens unserer Mandanten erklären wir deshalb hiermit auch die Anfechtung des Vertragsabschlusses wegen arglistiger Täuschung gem. § 123 Abs. 1 BGB. Der Mietertrag ist somit von Anfang an unwirksam.

Wir behalten uns zudem vor, Strafanzeige wegen Betrugs gegen Sie zu erstatten. Ferner haben Sie unserem Mandanten gegenüber auf die Frage, ob Sie Tiere mit in die Wohnung nehmen wollen, erwidert, dass Sie keine Tiere haben. Auch dies war offensichtlich gelogen, da Sie in der Wohnung nun mehrere Hunde und Katzen untergebracht haben. Selbstverständlich wird unser Mandant alle Schäden, die in der Wohnung entstanden sind oder künftig bis zu Ihrem Auszug noch entstehen gerichtlich Ihnen gegenüber geltend machen. Dasselbe gilt für etwaige Vermögensschäden unseres Mandanten, die dadurch entstehen, dass er nicht sofort einen Anschlussmieter findet.

VIII.

Schließlich haben Sie – neben den Verzugszinsen – auch unsere Anwaltskosten zu tragen, die wegen Ihrer Zahlungsverweigerung erforderlich geworden sind. Hierzu sind Sie wegen Schuldnerverzugs gem. § 280 Abs. 2, § 286 BGB verpflichtet. Die Anwaltskosten betragen bis jetzt:

Geschäftsgebühr von 1,3 VV 2300 RVG aus Gegenstandswert von 4.400 €

354,90

Post- und Telefonpauschale, VV 7002

20,00

Zwischensumme

374,90

Umsatzsteuer (16%) VV 7008

59,98

Gesamtsumme

434,88

Auch hierfür setzen wir Ihnen Zahlungsfrist bis

Freitag, 22. Dezember 2006

In Ihrem eigenen Interesse stellen wir Ihnen anheim, obigen Forderungen fristgerecht nachzukommen.

Mit freundlichen Grüßen

Rechtsanwältin

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7 Kommentare zu “Kündigung wegen Mietrückstand (Muster Anwaltsschreiben)”

  1. […] zu erlangen (Details hier; ein Musterkündigungsschreiben wegen Mietrückständen hier). Hat der Vermieter nach etlichen Monaten sein Urteil in der Hand, beauftragt er einen […]

  2. […] – Kündigung wegen Mietrückstand (Muster-Anwaltsschreiben) […]

  3. […] – Kündigung wegen Mietrückstand (Musterschreiben) […]

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