Schutz des Vermieters vor Mietbetrügern

Größtes Schreckgespenst für jeden Vermieter ist der Mietnomade: Ein krimineller Mieter, der von Anfang an plant, keine Miete zu zahlen. Geschickt verzögert er dann die Mietkündigung sowie den Räumungsprozess durch Lügen, Tricks und angebliche Krankheit, um schließlich kurz vor dem Zwangsräumungstermin unauffindbar zu verschwinden. Schaden des Vermieters: bis zu einem Jahr Mietausfall, Prozess-, Zwangsräumungs- und Renovierungskosten. Der Beitrag „Zwangsräumung von Mietnomaden“ zeigt, wie man den Schaden in einer solchen Situation wenigsten noch möglichst gering hält und den Mietbetrüger per Berliner Modell zwangsräumt. Viel besser wäre allerdings, wenn man als Vermieter erst gar nicht auf einen solchen Mietnomaden hereinfällt. Hier ein Tipp, der das Risiko für den Vermieter stark reduziert: Mietauskunft plus Anfrage beim Arbeitgeber.

Manche Vermieter versuchen, sich mit einer Mieterselbstauskunft zu helfen (ein Beispiel hier zum Download: Musterformular Mieterselbstauskunft). Der Mietkandidat ist natürlich nicht verpflichtet, solche Auskünfte (etwa zum Arbeitgeber) zu erteilen. Wenn er sich weigert, wird er aber die Wohnung nicht bekommen. Der Vermieter riskiert damit neuerdings, dass er vom verschmähten Mietinteressenten wegen Diskriminierung auf Schadensersatz verklagt wird (siehe §§ 19 bis 21 Allgemeines Gleichbehandlungsgesetz, AGG, vom 14.08.2006, Link hier). Sofern der Vermieter aber nicht ungeschickt agiert (z.B sollte man natürlich nicht nach Religionszugehörigkeit o.ä. fragen), wird der Mieter mit seiner Diskriminierungsklage scheitern; der Vermieter hat nämlich ein berechtigtes Interesse, nur zahlungsfähige Mieter als Vertragspartner zu akzeptieren.

Aber: Eine Selbstauskunft des potentiellen Mieters allein bringt wenig, denn dieser lügt ja ohnehin, dass sich die Balken biegen. Da werden Arbeitgeber frei erfunden, Schulden und eidesstattliche Versicherungen verschwiegen. Fliegt der Schwindel später auf, kann der Vermieter den Mietvertrag zwar wegen arglistiger Täuschung anfechten (er muss also nicht die mieterschützenden Kündigungsfristen einhalten und kommt schneller zum Räumungsurteil), aber der Mieter ist nun einmal in der Wohnung. Um einen Räumungsprozess und den Gerichtsvollzieher kommt der Vermieter also trotzdem nicht herum.

Der Tipp:

Als Vermieter sollte man deshalb – neben der schriftlichen Selbstauskunft des Mietinteressenten – zusätzlich bei dessen Arbeitgeber anfragen, ob (1) das Arbeitsverhältnis ungekündigt besteht und (2) irgendwelche Lohnpfändungen vorliegen. Ist die Antwort auf beides nein, sinkt das Risiko für den Vermieter massiv, da Mietbetrüger meist gar keine feste Anstellung haben.

Was aber, wenn der Arbeitgeber aus Schlamperei eine Lohnpfändung übersieht und dem Vermieter die falsche Auskunft gibt? Hierzu entschied am 06. Mai 2008 das Oberlandesgericht Koblenz (Az. 5 U 28/08), dass der Arbeitgeber dem Vermieter auf Schadensersatz haftet, wenn er ihm eine falsche Information gegeben hat. Der Arbeitgeber muss zwar keine Auskunft erteilen, tut er es (freiwillig) doch, muss die Auskunft aber stimmen. Der Vermieter hatte den Arbeitgeber auf Schadensersatz verklagt und von diesem rund 10.000 Euro (rückständige Miete und anderes) verlangt, weil der Arbeitgeber auf die Anfrage des Vermieters (vor Abschluss der Mietvertrags) diesem fälschlich mitgeteilt hatte,  dass keine Lohnpfändungen vorliegen.

Im konkreten Fall verlor der Vermieter den Prozess trotzdem. Das Gericht meinte nämlich, dass die Falschauskunft für den konkret entstandene Schaden (Mietausfall) nicht ursächlich gewesen war. Der Vermieter hatte nämlich nicht sofort gekündigt, als er von den Lohnpfändungen erfuhr, sondern noch mehrere Monate gewartet. Das Gericht sagte daher: selbst schuld! Hättest Du sofort gekündigt, wären diese Mietrückstände nicht angefallen.

Das Prinzip ist jedoch: Der Arbeitgeber haftet bei schuldhaft falscher Auskunft gegenüber dem Vermieter auf Schadensersatz. Damit hat der Vermieter im Ernstfall eine zweite Anlaufstelle für seine Forderungen. Noch wichtiger ist aber, dass die Mietbetrugskandidaten durch eine solche Anfrage beim Arbeitgeber effektiv aussortiert werden können.

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7 Kommentare zu “Schutz des Vermieters vor Mietbetrügern”

  1. […] (Mietnomaden) sind gottlob selten. Im Beitrag “Schutz des Vermieters vor Mietbetrügern” zeigen wir, wie man potentielle Betrüger schon vor Vertragsabschluss effektiv aussortiert, […]

  2. […] und langwierig, ein Räumungsurteil gegen einen nicht zahlenden Mieter zu erlangen (Details hier; ein Musterkündigungsschreiben wegen Mietrückständen hier). Hat der Vermieter nach […]

  3. […] 6) Schutz des Vermieters vor Mietbetrügern […]

  4. […] sehr im Recht sein. Weitere Beiträge zum Thema Mietrecht und Schutz vor Mietbetrügern: – Schutz des Vermieters vor Betrügern – Zwangsräumung von Mietnomaden – BGH toleriert neuesten Trick der Mietbetrüger – […]

  5. […] Weitere Beiträge zum Thema Mietrecht und Schutz vor Mietbetrügern: – Schutz des Vermieters vor Betrügern – Kündigung des Mieters wegen Mietrückstand (Muster-Anwaltsschreiben) – […]

  6. […] zu müssen. Weitere Beiträge zum Thema Mietrecht und Schutz vor Mietbetrügern: – Schutz des Vermieters vor Betrügern – Kündigung des Mieters wegen Mietrückstand (Muster-Anwaltsschreiben) – […]

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