Schutz vor Mietbetrügern: Eigenmächtige Zwangsräumung von Mietnomaden?

Der Alptraum jedes Vermieters: Der Mieter zahlt die Miete nicht, reagiert nicht auf Mahnungen, vereitelt die Zustellung von Gerichtspost und verschwindet kurz vor dem mühsam und teuer erklagten Zwangsräumungstermin spurlos. Im schlimmsten Fall hinterlässt er eine vermüllte und beschädigte Wohnung.  Der Vermieter muss also nicht nur monate- oder jahrelangen Mietausfall verkraften, sondern hat auch noch auf eigene Kosten die Wohnung zu renovieren. Für Vermieter, die die Wohnung durch Darlehen finanziert haben (als Kapitalanlage und Absicherung für den Lebensabend), kann das zur eigenen Insolvenz führen. Zwar sind solche Mietbetrüger statistisch selten, das ist den konkret betroffenen Vermietern aber ein schwacher Trost. Dass das Phänomen Mietnomade tatsächlich existiert, belegen zahlreiche Medienberichte (zum Beispiel hier, hier und hier). (…)Im Ergebnis hilft dem Vermieter nur eins: Schnell und konsequent auf Räumung zu klagen und den Räumungstitel zu vollstrecken. Aus Angst vor den Prozesskosten zögern viele Vermieter aber genau vor dieser konsequenten Durchsetzung ihrer Rechte. Das macht es aber insgesamt nur noch teurer, denn „professionelle“ Mietnomaden spekulieren genau auf diese Zögerlichkeit des Vermieters. Sie machen Versprechungen, liefern immer neue Ausreden und Entschuldigungen für den Mietrückstand. Selbst nach Klageerhebung ziehen die säumigen Mieter mit geschickten Taktiken die Prozessdauer in die Länge, etwa indem sie auf angebliche Härtefälle verweisen, die Miete für ein bis zwei Monate zwischendurch wieder bezahlen oder Mietminderung wegen angeblicher Schäden beantragen.

In früheren Beiträgen haben wir erläutert, wie man einen säumigen Mieter wirksam kündigt (Muster-Kündigungsschreiben) und Tipps zu Klage und Zwangsräumung gegeben. Dass der Versuch, den Mietbetrüger eigenmächtig (also ohne vorheriges Gerichtverfahren) aus der Wohnung zu werfen, keine Alternative ist, sondern alles nur noch schlimmer macht, belegt die Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 14.7.2010, Az. VIII ZR 45/09 (hier als PDF-Download): „Räumt ein Vermieter eine Wohnung, ohne hierfür einen gerichtlichen Titel zu haben, stellt dies eine unerlaubte Selbsthilfe dar, für deren Folgen er verschuldensunabhängig haftet.“ Sachverhalt: Der Mieter mehrere Monate vermisst und hatte die Miete nicht gezahlt. Der Vermieter kündigte daraufhin das Mietverhältnis fristlos durch Einwurf des Kündigungsschreibens in den Wohnungsbriefkasten. Danach nahm er die Wohnung in Besitz. Er entsorgte Teile der Möblierung, andere Gegenstände lagerte er ein. Der Mieter kam zurück und verlangte Schadensersatz für die bei der Entsorgung oder auf sonstige Weise abhanden gekommenen, beschädigten oder verschmutzten Gegenstände. Der BGH sah im Verhalten des Vermieters eine verbotene Eigenmacht und eine unerlaubte Selbsthilfe, für deren Folgen der Vermieter sogar verschuldensunabhängig haftet. Dass der Mieter nicht gezahlt hatte und nicht einmal auffindbar war, interessierte den BGH nicht. nach Ansicht des BGH ist der Vermieter auch in diesen Fällen verpflichtet, sich – ggf. nach öffentlicher Zustellung der Räumungsklage – einen Räumungstitel zu beschaffen und aus diesem vorzugehen. Kurz gesagt: Wer zur Selbstjustiz schreitet, ist nun mal nicht der Freund des BGH, mag er auch noch so sehr im Recht sein.

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Ein Kommentar zu “Schutz vor Mietbetrügern: Eigenmächtige Zwangsräumung von Mietnomaden?”

  1. […] dass die Gegenseite mit üblen Tricks arbeitet und im Gerichtsverfahren lügen wird (z.B. Mietnomaden, Details hier). Entgegen der landläufigen Meinung ist ein Einschreiben in solchen Fällen völlig […]

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