Weitere Beiträge zum Mietrecht

Ein reales Beispiel:

Das Ehepaar Müller kauft eine Eigentumswohnung und will diese vermieten. Wie üblich finanzieren sie den Großteil des Kaufpreises über Bankkredit. Aus den Mietinteressenten wählen sie eine 45jährige Akademikerin aus, angeblich Privatlehrerin. Diese zahlt vor dem Einzug ein Drittel der Kaution (mehr muss der Mieter nach § 551 Abs. 2 BGB vor Einzug nicht zahlen) sowie die erste Miete, danach nichts mehr. Auf Anrufe und Mahnungen reagiert die Mieterin zunächst noch mit Ausreden, später dann gar nicht mehr. Den Briefkasten klebt sie zu und entfernt ihren Namen, so dass weder Mahnschreiben noch Gerichtspost zugestellt werden können. Nach vier Monaten Mietausfall hat das Vermieter-Ehepaar Probleme, den Bankkredit zu bedienen; die Bank droht daher mit Kündigung des Darlehens und Zwangsversteigerung der Wohnung. Die Auskunft des Anwalts ist der nächste Schock: der Räumungsprozess kostet 3.000 Euro, die Räumung durch den Gerichtsvollzieher nochmals 2.500 Euro. Das Geld wird bei der Mieterin kaum zu holen sein. Was tun?

Der Gesetzgeber hat scheinbar die Vorstellung: Vermieter sind reicher als Mieter und können daher ein paar Monate Mietausfall schon verkraften. Das deutsche Wohnraum-Mietrecht schützt daher vor allem den Mieter. Selbst wenn dieser mehrfach zu spät oder gar nicht zahlt, hat es der Vermieter schwer, wirksam zu kündigen. Die gesetzlichen Anforderungen an eine Mietkündigung sind hoch, der Gesetzestext ist verwirrend formuliert und auf ganz verschiedene Stellen im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) verteilt. Nur ein Beispiel: Der Paragraf, der die Kündigung durch den Vermieter regelt (§ 569 Abs. 3 BGB), enthält – ziemlich versteckt, nämlich 26 Paragrafen später – folgende Zusatzvoraussetzungen für eine sofortige Kündigung wegen Mietrückstands (die eigentlich in § 543 BGB geregelt ist):

„Ergänzend zu § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 gilt: (1) Im Falle des § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3a ist der rückständige Teil der Miete nur dann als nicht unerheblich anzusehen, wenn er die Miete für einen Monat übersteigt. (2) Die Kündigung wird auch dann unwirksam, wenn der Vermieter spätestens bis zum Ablauf von zwei Monaten nach Eintritt der Rechtshängigkeit des Räumungsanspruchs hinsichtlich der fälligen Miete (…) befriedigt wird.“

Alles klar? In verständlicher Sprache bedeutet dies: Der Vermieter kann – auch wenn der Mieter mehrmals zu wenig Miete zahlt – nur dann aus wichtigem Grund kündigen, wenn der Mieter insgesamt mit mehr als einer vollen Monatsmiete im Rückstand ist. Der zweite Teil des Gesetzestextes ist noch überraschender: Selbst wenn der Vermieter bereits wirksam gekündigt und Räumungsklage erhoben hat, so wird diese Kündigung nachträg-lich wieder unwirksam, wenn der Mieter innerhalb von zwei Monaten ab Prozessbeginn die rückständige Miete nachträglich zahlt. Der Kündigungsprozess wird dann beendet, der Vermieter hat den unzuverlässigen Mieter nach wie vor in seiner Wohnung und meist beginnt das Spiel nach kurzer Zeit wieder von vorn. Hatte die Kündigung gar einen Formfehler, so ist sie unwirksam und der Vermieter verliert den Räumungsprozess. Ein teurer Spaß, denn der Streitwert – aus dem sich die Prozesskosten errechnen – beträgt bei Räumungsprozessen eine Jahresmiete.

Zurück zum Fall:

Da das Ehepaar selbst noch kein wirksames Kündigungsschreiben verfasst hatte, muss der Anwalt zunächst einmal formwirksam kündigen und das Schreiben beweissicher zustellen (bei zugeklebtem Briefkasten schwierig). Einschreiben haben hier meist keinen Erfolg: Einwurfeinschreiben sind nämlich keine Zustellungsgarantie und Rückschein-Einschreiben nimmt der Mieter erst gar nicht entgegen. Am besten wirft man das Kündigungsschreiben daher in Anwesenheit eines neutralen Zeugen in den Briefkasten oder schiebt dieses unter der Wohnungstür durch.

Zur Sicherheit fährt man auch beim Inhalt des Kündigungsschreibens mehrgleisig: Neben der außerordentlichen Kündigung nach § 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 3a BGB (wegen Mietrückstands) sollte man zusätzlich außerordentlich nach § 543 Abs. 1 S. 2 BGB (wegen Unzumutbarkeit) sowie daneben unbedingt auch noch hilfsweise „normal“ (also mit den regulären Kündigungsfristen) kündigen. So hat man gute Chancen, den Räumungsprozess auch dann noch zu gewinnen, wenn der Mieter die Zahlungsrückstände während des Gerichtsverfahrens begleicht. Zur Sicherheit sollte das Schreiben noch weitere Erklärungen und Hinweise enthalten, die Details würden den Rahmen dieses Artikels sprengen. Interessierte erhalten auf Anfrage unter mail@grafpartner.com ein Muster für ein anwaltliches Kündigungsschreiben. Doch Vorsicht: Jeder Fall ist anders, also bitte nicht einfach übernehmen!

BGH erlaubt ausdrücklich „Zwangsräumung ohne Möbel“: Hat der Vermieter den Räumungsprozess endlich gewonnen (nach bestenfalls drei, eher acht Monaten, während denen er weiterhin keine Miete erhält), dann geht der Ärger weiter: Das Urteil muss ja durch den Gerichtsvollzieher erst noch vollstreckt werden. Die meisten Mieter ziehen nämlich auch nach dem Urteil nicht freiwillig aus, sondern lassen sich zwangsräumen. Das dauert in der Regel weitere ein bis drei Monate. Beim Auftrag an den Gerichtsvollzieher sollte man seinen Anwalt bitten, die neue Rechtsprechung zum sog. „Berliner Räumungs-Modell“ anzuwenden. Das Problem ist nämlich folgendes: Zieht der Mieter nicht freiwillig aus, muss der Gerichtsvollzieher ja nicht nur ihn selbst (notfalls mit Hilfe der Polizei) aus der Wohnung holen, sondern auch dessen Möbel. Der Gerichtsvollzieher beauftragt also eine Umzugsfirma mit Abtransport und Lagerung der Möbel. Die Kosten hierfür (je nach Größe der Wohnung etwa 1.000 bis 3.000 Euro) verlangt der Gerichtsvollzieher natürlich – als Vorschuss – vom Vermieter. Vorher vollstreckt er das Räumungsurteil nicht. Gute Vermieteranwälte machen daher folgendes: Sie erklären, dass der Vermieter sein gesetzliches Pfandrecht (§ 562 BGB) an allen Möbeln geltend macht und beauftragen den Gerichtsvollzieher, alles stehen zu lassen und nur den Mieter selbst aus der Wohnung zu holen. Bisher haben das viele Gerichtsvollzieher abgelehnt, der BGH hat dieses Vorgehen aber per Beschluss vom 17.11.2005 ausdrück-lich für zulässig erklärt. Bei dieser Alternative hat man dann zwar die Möbel des Mieters in der Wohnung stehen und muss diese selbst verwerten bzw. entsorgen. Aber immer noch besser als Spediteur und Einlagerung zu zahlen. Und häufig nimmt der Mieter die Möbel dann eben doch in letzter Minute mit, wenn ihm klar wird, dass er andernfalls „ohne alles“ zwangsweise aus der Wohnung geholt wird.

Fazit:

Mietbetrüger (Mietnomaden) sind gottlob selten. Im Beitrag “Schutz des Vermieters vor Mietbetrügern” zeigen wir, wie man potentielle Betrüger schon vor Vertragsabschluss effektiv aussortiert, nämlich durch Mieterselbstauskunft plus Arbeitgeberanfrage.

Wer sich aber als Vermieter dennoch einen solchen „Profi“ einfängt, verliert – selbst bei optimalem rechtlichen Vorgehen – mehrere Tausend Euro, denn von diesen Mietern ist meist nichts mehr zu holen, so dass er auf den Mietausfällen und Prozesskosten – trotz siegreichem Urteil – sitzen bleiben wird. Da solche Mietbetrüger ihre Rechte ganz genau kennen, auf Zeit spielen und alle prozessualen Tricks nutzen, kann der Schaden im Extremfall auch einen fünfstelligen Betrag erreichen. Durch schnelles und professionelles Vorgehen kann – und sollte – man den Schaden wenigstens erheblich begrenzen.

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Leitsatz der Entscheidung:

ZPO § 885

Der Gläubiger kann die Zwangsvollstreckung nach § 885 ZPO auf eine Herausgabe der Wohnung beschränken, wenn er an sämtlichen in den Räumen befindlichen Gegenständen ein Vermieterpfandrecht geltend macht. Auch wenn in einem solchen Fall Streit zwischen den Parteien des Vollstreckungsverfahrens nach § 885 ZPO darüber besteht, ob alle beweglichen Sachen des Schuldners von dem Vermieterpfandrecht erfasst werden, hat der Gerichtsvollzieher nicht eine Räumung der Wohnung nach § 885 Abs. 2 bis 4 ZPO vorzunehmen.

Mieterschutzbestimmungen im BGB
Das BGB enthält viele Bestimmungen zum Schutz des Mieters, die auch trotz anders lautender Vertragsklauseln gelten. Solche Vertragsklauseln sind dann null und nichtig und es gilt in diesen Punkten dann das Gesetz. Zu diesen unabdingbaren Rechten zählen insbesondere:

    der Kündigungsschutz
    das Recht auf Mängelbeseitigung
    das Recht auf Mietminderung
    die Begrenzung und Verzinsung der Kaution
    das Verbot einer Vertragsstrafe.

Instandhaltung und Schönheitsreparaturen
Nach dem Grundgedanken des BGB-Mietrechts ist der Vermieter für die Erhaltung der Mietsache zuständig, muss also die Wohnung auf eigene Kosten im ordnungsgemäßen Zustand erhalten. Die Praxis sieht anders aus: Fast alle Mietverträge enthalten Klein- und Schönheitsreparaturklauseln, nach denen der Mieter „kleine Instandhaltungen“ ganz oder anteilig selbst bezahlen bzw. Schönheitsreparaturen selbst durchführen soll. Solche Klauseln sind nach der Rechtsprechung aber nur bis zu gewissen Grenzen und mit genau bestimmten Einschränkungen zulässig. Schießt der Vermieter dabei mit seiner Klausel über das Ziel hinaus und will dem Mieter zu viel aufbürden, so ist die ganze Klausel unwirksam und der Mieter muss gar nichts renovieren, erst recht nichts reparieren. So hat der Bundesgerichtshof erst 2003 entschieden, dass alle Schönheitsreparaturklauseln mit starren Fristen unwirksam sind (Beispiel für eine nichtige Klausel: „Der Mieter muss bei seinem Auszug, im Übrigen mindestens alle fünf Jahre die Wohnung fachmännisch streichen“). Die allermeisten Mietverträge enthalten aber genau solche (unwirksamen) Klauseln. Das bedeutet, dass sehr viele Mieter ihre Wohnungen dem Vermieter beim Auszug völlig unrenoviert zurückgeben können.

Mietsicherheit (Kaution)
Meist verlangen Vermieter bei Mietvertragsabschluss (jedenfalls vor Einzug in die Wohnung) eine Kaution, die aber drei Netto-Kaltmieten nicht übersteigen darf. Der Vermieter muss die Kaution von seinem eigenen Vermögen gesondert halten und verzinsen lassen. Die Zinsen erhöhen die Kautionssumme. Was viele nicht wissen: Der Mieter muss die Kaution nicht in einem Stück aufbringen, sondern hat das Recht, sie auf drei monatliche Raten zu zahlen (selbst wenn es anders im Mietvertrag steht). Weigert sich der Vermieter, den Mieter in die Wohnung einziehen zu lassen, bevor der Mieter die volle Kaution gezahlt hat, kann der Mieter die Schlüsselübergabe sogar einklagen.

Kündigung durch den Mieter
Der Mieter kann den Mietvertrag in der Regel mit einer Frist von drei Monaten kündigen, wenn nichts anderes vereinbart ist. Eine hiervon abweichende Vereinbarung darf aber nicht zum Nachteil des Mieters sein – sonst ist sie unwirksam. Jede Kündigung muss schriftlich erfolgen und bis zum dritten Werktag eines Monats zugehen, damit dieser Monat für die Fristberechnung mitzählt. Bei Altverträgen, die vor dem 01.09.2001 geschlossen wurden, gelten unter Umständen längere Fristen.

Längere Kündigungsfristen für den Vermieter
Für den Vermieter verlängert sich die gesetzliche Kündigungsfrist in Abhängigkeit von der Mietdauer, sie beträgt zum Beispiel sechs Monate bei einer Mietdauer von mehr als fünf Jahren und neun Monate bei einer Mietdauer von mehr als acht Jahren. Auch diese Fristen dürfen nicht zum Nachteil der Mieter verkürzt werden.

Sonderkündigungsrechte für Mieter
In bestimmten Fällen hat der Mieter ein Sonderkündigungsrecht, zum Teil mit verkürzten Kündigungsfristen. Die wichtigsten Fälle sind:

    besondere Mieterhöhungen nach § 558 BGB oder § 559 BGB
    Ankündigung einer erheblichen Modernisierung durch den Vermieter
    grundlose Verweigerung der Untervermietung durch den Vermieter

Außerordentliche fristlose Kündigung durch Mieter
Schließlich kann ein Mieter in bestimmten Fällen außerordentlich fristlos kündigen, wenn ein wichtiger Grund für die Beendigung des Mietverhältnisses vorliegt und ihm nicht zugemutet werden kann, das Mietverhältnis bis zum Ablauf der Kündigungsfrist fortzusetzen. Hier muss der Mieter aber rasch reagieren (innerhalb von zwei Wochen), sonst verliert er sein Kündigungsrecht wieder. Wichtige Kündigungsgründe sind zum Beispiel eine Beleidigung oder ein Hausfriedensbruch durch den Vermieter oder die Gefährdung der Gesundheit, etwa durch bauliche Mängel der Wohnung.

Anspruch auf Mängelbeseitigung
Wenn die Wohnung von Anfang an Mängel hat oder später Schäden auftreten, ist nach § 535 BGB der Vermieter für die Reparatur zuständig: “Der Vermieter hat die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten.” Ausgeschlossen ist das Recht auf Mängelbehebung nur, wenn der Mieter den Mangel selbst verschuldet hat.

Viele Vermieter versuchen, durch eine „Kleinreparaturklausel“ im Mietvertrag die Kosten für kleine Instandhaltungsmaßnahmen auf die Mieter abzuwälzen. Das ist aber nur zulässig, wenn sich die Klausel auf Reparaturen an Gegenständen beschränkt, die dem häufigen und direkten Zugriff des Mieters unterliegen (Türklinken, Rolläden etc.). Außerdem muss der Mietvertrag eine Begrenzungen sowohl für die einzelne Kleinreparatur (maximal 80 Euro) sowie für alle Kleinreparaturen eines Jahres insgesamt enthalten (Gesamtbelastung höchstens 200 Euro, jedoch nicht mehr als 10% der Jahresmiete). Viele solche Klauseln sind überzogen und somit unwirksam – eine anwaltliche Überprüfung kann sich lohnen.

Was tun, wenn ein Mangel in der Wohnung auftritt?
Dem Vermieter den Mangel sofort anzuzeigen (wozu der Mieter sogar verpflichtet ist), am besten schriftlich und mit Setzung einer (angemessenen) Frist, bis zu der der Vermieter den Mangel abstellen soll. Selbst zu reparieren ist zwar möglich, aber nur bei Gefahr im Verzug sinnvoll (zum Beispiel bei undichtem Dach), da der Vermieter ansonsten die Kosten nicht ersetzen muss.

Wenn der Vermieter innerhalb der Frist den Mangel nicht behoben hat, gibt es verschiedene Alternativen für den Mieter. Die wichtigsten möglichen Wege sind:

    Ersatzvornahme (Reparatur in Eigenregie oder durch Handwerker)
    Instandsetzungsklage
    Minderung der Miete

Alle diese Maßnahmen sind aber nicht ohne Risiko. Insbesondere die Mietminderung kann – wenn man bei der Höhe übertreibt – dazu führen, dass der Vermieter seinerseits wegen Mietrückstand fristlos kündigt. Stellt sich dann später im Prozess heraus, dass die Minderung doch nicht (oder jedenfalls nicht in dieser Höhe) berechtigt war, dann ist die Kündigung wirksam und der Mieter hat sich um seine Wohnung gebracht. Voraussetzung für eine Mietminderung ist nämlich zum Beispiel, dass ein Mangel die Wohnqualität erheblich beeinträchtigt – eine nur unerhebliche Beeinträchtigung berechtigt nicht zur Minderung. Auch die sog. Mietminderungslisten sind mit Vorsicht zu genießen, da es auf alle Umstände des konkreten Einzelfalls ankommt. Mieter sollten deshalb lieber nicht auf eigene Faust mindern, sondern erst nach rechtlicher Beratung. Im Notfall zahlt bei einem Fehler dann die Berufshaftpflicht des Anwalts.

Wohnungsvermieter können (anders als die Vermieter gewerblicher Objekte, die fast keinen Einschränkungen unterliegen) von ihren Mietern nur die Zustimmung zu einer Erhöhung bis maximal der ortsüblichen Ver-gleichsmiete verlangen; und auch das nur, wenn die Miete zu dem Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung eintreten soll, seit mindestens 15 Monaten stabil war. Diese Grenzen gelten nicht bei Mieterhöhungen wegen Modernisie-rungsmaßnahmen oder wegen nachweisbar gestiegener Betriebskosten; wenn der Vermieter also einen besonde-ren Grund für die Erhöhung hat. Ganz ausgeschlossen ist eine Erhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete wiederum, wenn der Mietvertrag bereits eine Index- oder Staffelmiete enthält. Gewährt man dem Mieter bei Vertragsabschluss eine günstige Einstiegsmiete, so schadet man sich durch eine Staffelmietklausel eher.

Wie errechnet sich die ortsübliche Vergleichsmiete? Sie ist der repräsentative Querschnitt der Mieten, die in dieser Gegend für eine bestimmte Wohnungskategorie tatsächlich gezahlt werden. Noch genauer: Der Durchschnitt der üblichen Mieten, die in der betreffenden oder einer vergleichbaren Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage in den letzten vier Jahren vereinbart wurden.  Daran sieht man: Es handelt sich nicht um einen wissenschaftlich präzise bestimmbaren Wert (da ja nie alle Mieten bekannt sind), sondern eine Schätzung. Je nach Kenntnisstand und Argumentation kann man die Vergleichsmiete etwas höher oder niedriger ansetzen.

Wie geht man als Vermieter am besten vor? Der Vermieter muss dem Mieter die Mieterhöhung schriftlich mitteilen und inhaltlich begründen. Er kann sich dabei auf einen Mietspiegel, eine Auskunft aus einer Mietda-tenbank oder ein Sachverständigengutachten stützen oder (was in der Praxis selten genutzt wird) sich zur Begründung auf drei Vergleichswohnungen berufen. Sofern ein Mietspiegel existiert (wie in fast allen Städten und größeren Gemeinden), wird der Vermieter die Erhöhung meist damit begründen und darauf verweisen.

War eine Wohnung bislang im Vergleich zur Umgebung außergewöhnlich günstig, wird der Mieter vor einer allzu schnellen Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete durch eine weitere gesetzliche Grenze geschützt: Neben der ortsüblichen Vergleichsmiete muss der Vermieter nämlich auch die so genannte „Kappungsgrenze“ einhal-ten. Dies bedeutet, dass die Miete innerhalb von drei Jahren nicht um mehr als 20 Prozent steigen darf; selbst wenn die ortsübliche Vergleichsmiete eine höhere Miete erlauben würde.

Was viele Vermieter nicht wissen: Auch wenn die gesetzlichen Voraussetzungen für die Mieterhöhung erfüllt sind, muss der Vermieter den Mieter um Zustimmung zur Erhöhung bitten. Der Vermieter kann die Miete also nicht allein durch einseitige Erklärung abändern. Ohne Aufforderung zur Zustimmung des Mieters ist das Mieterhöhungsverlangen unwirksam. Stimmt der Mieter der Erhöhung zu, so gilt die neue Miete mit Beginn des dritten Kalendermonats nach dem Zeitpunkt des Erhöhungsverlangens. Hat der Mieter seine Zustimmung nicht spätestens bis zum Ablauf des zweiten Kalendermonats nach Zugang des Verlangens erklärt, kann der Vermieter auf Erteilung der Zustimmung klagen; diese Klage muss er spätestens innerhalb von drei weiteren Monaten erheben (ansonsten beginnt das Spiel von vorn). Das Gericht prüft dann, ob die gesetzlichen Voraus-setzungen für eine Mieterhöhung wirklich erfüllt sind.

Übrigens: Bei einer Mieterhöhung hat der Mieter ein Sonderkündigungsrecht. Er kann das Mietverhältnis bis zum Ablauf des zweiten Monats nach Zugang des Mieterhöhungsverlangens außerordentlich kündigen. Der Vermieter sollte sich deshalb bei einer Mieterhöhung immer darauf vorbereiten, dass er unter Umständen kurzfristig einen neuen Mieter suchen muss. Der Vorteil: Mit diesem kann er dann völlig frei die Einstiegsmiete vereinbaren.