- Alles zu Kündigungsschutz und Sozialauswahl

- Checkliste: Betriebsbedingte Kündigung

- Arbeitgeber ist insolvent: was tun?

Versendet ein Arbeitgeber eine Kündigung an einen Arbeitnehmer per E-Mail, kann der Arbeitnehmer diese Kündigung wegen Formunwirksamkeit auch noch nach Ablauf der Dreiwochenfrist für eine Kündigungsschutzklage geltend machen. (Urteil des Landesarbeitsgerichts Köln vom 19.03.2008; Az.: 7 Sa 919/07).

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Weitere Informationen zum Kündigungsschutz:

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- Arbeitgeber ist insolvent: was tun?

Übrigens: In Betrieben ab zehn Beschäftigten gilt das Kündigungsschutzgesetz. Dort stellt sich die Frage, ob diesem Arbeitnehmer überhaupt gekündigt werden darf (Stichwort: Sozialauswahl). Siehe hierzu den Artikel: Kündigungsschutz und Sozialauswahl.

Bei einer „ordentlichen Kündigung” (im Unterschied zur „außerordentlichen Kündigung aus wichtigem Grund”) müssen sowohl Arbeitnehmer als auch Arbeitgeber Kündigungsfristen einhalten. Kündigungsfrist ist der Zeitraum, der mindestens zwischen Zugang der Kündigung und Ende des Arbeitsverhältnisses liegen muss. Der Arbeitnehmer soll nicht von heute auf morgen auf der Straße stehen, sondern einige Wochen bis Monate Zeit erhalten, sich um eine neue Stelle zu kümmern. Umgekehrt soll auch der Arbeitgeber bei Kündigung durch den Arbeitnehmer nicht von einem Tag auf den anderen ohne den Mitarbeiter dastehen.

Solche Kündigungsfristen ergeben sich aus dem Arbeitsvertrag oder – wenn dort nicht steht – aus dem Gesetz. Aber auch – und das wird selbst von Anwälten manchmal übersehen – aus Tarifverträgen. Nachfolgend eine Übersicht über die wichtigsten Kündigungsfristen.

Tarifvertrag

Unterfällt das Arbeitverhältnis einem Tarifvertrag, hat dieser Vorrang. Es gelten die dort enthaltenen Kündigungsfristen.

Im Tarifvertrag können Kündigungsfristen verlängert aber auch (anders als im Arbeitsvertrag) zu lasten des Arbeitnehmers verkürzt werden (was aber in der Praxis selten vorkommt).

Auch wenn die Vertragsparteien selbst nicht tariflich organisiert sind, kann trotzdem ein Tarifvertrag gelten. Nämlich wenn ein solcher vom Bundesministerium für Arbeit und Soziales (nach § 5 Tarifvertragsgesetz) für allgemeinverbindlich erklärt wurde. Hier zum Download ein Verzeichnis der für allgemeinverbindlich erklärten Tarifverträge (Stand 01.07.2008): Allgemeinverbindliche Tarifvertraege (Stand 01.07.2008)

Arbeitsvertrag

Natürlich kann man die Kündigungsfristen auch im Arbeitsvertrag regeln. Zum Schutz des Arbeitnehmers dürfen aber die gesetzlichen Kündigungsfristen zu Ungunsten des Arbeitnehmers weder verlängert, noch verkürzt werden (zu Lasten des Arbeitgebers dagegen schon). Ausnahmen gibt es für Aushilfstätigkeiten und in Kleinbetrieben.

Gesetz

Regelt der Arbeitsvertrag nicht und gilt auch kein Tarifvertrag, greifen die gesetzlichen Kündigungsfristen des § 622 BGB. Der Arbeitnehmer kann hiernach immer mit Frist von vier Wochen zum 15. oder zum Ende eines Kalendermonats kündigen.

Bei einer Kündigung durch den Arbeitgeber kommt es auf die Betriebszugehörigkeit an (allerdings zählt erst die Zeit ab Vollendung des 25. Lebensjahres des Beschäftigten):

Betriebszugehörigkeit  /   Kündigungsfrist

2 Jahre:       1 Monat zum Ende des Kalendermonats
5 Jahre        2 Monate zum Ende des Kalendermonats
8 Jahre        3 Monate zum Ende des Kalendermonats
10 Jahre      4 Monate zum Ende des Kalendermonats
12 Jahre      5 Monate zum Ende des Kalendermonats
15 Jahre      6 Monate zum Ende des Kalendermonats
20 Jahre      7 Monate zum Ende des Kalendermonats

Während der Probezeit gilt eine Kündigungsfrist von zwei Wochen; hier nicht zum Ende des Kalendermonats, sondern tatsächlich nach zwei Wochen.

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Weitere Informationen zum Thema Kündigungsschutz im Artikel “Alles zu Kündigungsschutz und Sozialauswahl”

Mieterschutzbestimmungen im BGB
Das BGB enthält viele Bestimmungen zum Schutz des Mieters, die auch trotz anders lautender Vertragsklauseln gelten. Solche Vertragsklauseln sind dann null und nichtig und es gilt in diesen Punkten dann das Gesetz. Zu diesen unabdingbaren Rechten zählen insbesondere:

    der Kündigungsschutz
    das Recht auf Mängelbeseitigung
    das Recht auf Mietminderung
    die Begrenzung und Verzinsung der Kaution
    das Verbot einer Vertragsstrafe.

Instandhaltung und Schönheitsreparaturen
Nach dem Grundgedanken des BGB-Mietrechts ist der Vermieter für die Erhaltung der Mietsache zuständig, muss also die Wohnung auf eigene Kosten im ordnungsgemäßen Zustand erhalten. Die Praxis sieht anders aus: Fast alle Mietverträge enthalten Klein- und Schönheitsreparaturklauseln, nach denen der Mieter „kleine Instandhaltungen“ ganz oder anteilig selbst bezahlen bzw. Schönheitsreparaturen selbst durchführen soll. Solche Klauseln sind nach der Rechtsprechung aber nur bis zu gewissen Grenzen und mit genau bestimmten Einschränkungen zulässig. Schießt der Vermieter dabei mit seiner Klausel über das Ziel hinaus und will dem Mieter zu viel aufbürden, so ist die ganze Klausel unwirksam und der Mieter muss gar nichts renovieren, erst recht nichts reparieren. So hat der Bundesgerichtshof erst 2003 entschieden, dass alle Schönheitsreparaturklauseln mit starren Fristen unwirksam sind (Beispiel für eine nichtige Klausel: „Der Mieter muss bei seinem Auszug, im Übrigen mindestens alle fünf Jahre die Wohnung fachmännisch streichen“). Die allermeisten Mietverträge enthalten aber genau solche (unwirksamen) Klauseln. Das bedeutet, dass sehr viele Mieter ihre Wohnungen dem Vermieter beim Auszug völlig unrenoviert zurückgeben können.

Mietsicherheit (Kaution)
Meist verlangen Vermieter bei Mietvertragsabschluss (jedenfalls vor Einzug in die Wohnung) eine Kaution, die aber drei Netto-Kaltmieten nicht übersteigen darf. Der Vermieter muss die Kaution von seinem eigenen Vermögen gesondert halten und verzinsen lassen. Die Zinsen erhöhen die Kautionssumme. Was viele nicht wissen: Der Mieter muss die Kaution nicht in einem Stück aufbringen, sondern hat das Recht, sie auf drei monatliche Raten zu zahlen (selbst wenn es anders im Mietvertrag steht). Weigert sich der Vermieter, den Mieter in die Wohnung einziehen zu lassen, bevor der Mieter die volle Kaution gezahlt hat, kann der Mieter die Schlüsselübergabe sogar einklagen.

Kündigung durch den Mieter
Der Mieter kann den Mietvertrag in der Regel mit einer Frist von drei Monaten kündigen, wenn nichts anderes vereinbart ist. Eine hiervon abweichende Vereinbarung darf aber nicht zum Nachteil des Mieters sein – sonst ist sie unwirksam. Jede Kündigung muss schriftlich erfolgen und bis zum dritten Werktag eines Monats zugehen, damit dieser Monat für die Fristberechnung mitzählt. Bei Altverträgen, die vor dem 01.09.2001 geschlossen wurden, gelten unter Umständen längere Fristen.

Längere Kündigungsfristen für den Vermieter
Für den Vermieter verlängert sich die gesetzliche Kündigungsfrist in Abhängigkeit von der Mietdauer, sie beträgt zum Beispiel sechs Monate bei einer Mietdauer von mehr als fünf Jahren und neun Monate bei einer Mietdauer von mehr als acht Jahren. Auch diese Fristen dürfen nicht zum Nachteil der Mieter verkürzt werden.

Sonderkündigungsrechte für Mieter
In bestimmten Fällen hat der Mieter ein Sonderkündigungsrecht, zum Teil mit verkürzten Kündigungsfristen. Die wichtigsten Fälle sind:

    besondere Mieterhöhungen nach § 558 BGB oder § 559 BGB
    Ankündigung einer erheblichen Modernisierung durch den Vermieter
    grundlose Verweigerung der Untervermietung durch den Vermieter

Außerordentliche fristlose Kündigung durch Mieter
Schließlich kann ein Mieter in bestimmten Fällen außerordentlich fristlos kündigen, wenn ein wichtiger Grund für die Beendigung des Mietverhältnisses vorliegt und ihm nicht zugemutet werden kann, das Mietverhältnis bis zum Ablauf der Kündigungsfrist fortzusetzen. Hier muss der Mieter aber rasch reagieren (innerhalb von zwei Wochen), sonst verliert er sein Kündigungsrecht wieder. Wichtige Kündigungsgründe sind zum Beispiel eine Beleidigung oder ein Hausfriedensbruch durch den Vermieter oder die Gefährdung der Gesundheit, etwa durch bauliche Mängel der Wohnung.

Anspruch auf Mängelbeseitigung
Wenn die Wohnung von Anfang an Mängel hat oder später Schäden auftreten, ist nach § 535 BGB der Vermieter für die Reparatur zuständig: “Der Vermieter hat die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten.” Ausgeschlossen ist das Recht auf Mängelbehebung nur, wenn der Mieter den Mangel selbst verschuldet hat.

Viele Vermieter versuchen, durch eine „Kleinreparaturklausel“ im Mietvertrag die Kosten für kleine Instandhaltungsmaßnahmen auf die Mieter abzuwälzen. Das ist aber nur zulässig, wenn sich die Klausel auf Reparaturen an Gegenständen beschränkt, die dem häufigen und direkten Zugriff des Mieters unterliegen (Türklinken, Rolläden etc.). Außerdem muss der Mietvertrag eine Begrenzungen sowohl für die einzelne Kleinreparatur (maximal 80 Euro) sowie für alle Kleinreparaturen eines Jahres insgesamt enthalten (Gesamtbelastung höchstens 200 Euro, jedoch nicht mehr als 10% der Jahresmiete). Viele solche Klauseln sind überzogen und somit unwirksam – eine anwaltliche Überprüfung kann sich lohnen.

Was tun, wenn ein Mangel in der Wohnung auftritt?
Dem Vermieter den Mangel sofort anzuzeigen (wozu der Mieter sogar verpflichtet ist), am besten schriftlich und mit Setzung einer (angemessenen) Frist, bis zu der der Vermieter den Mangel abstellen soll. Selbst zu reparieren ist zwar möglich, aber nur bei Gefahr im Verzug sinnvoll (zum Beispiel bei undichtem Dach), da der Vermieter ansonsten die Kosten nicht ersetzen muss.

Wenn der Vermieter innerhalb der Frist den Mangel nicht behoben hat, gibt es verschiedene Alternativen für den Mieter. Die wichtigsten möglichen Wege sind:

    Ersatzvornahme (Reparatur in Eigenregie oder durch Handwerker)
    Instandsetzungsklage
    Minderung der Miete

Alle diese Maßnahmen sind aber nicht ohne Risiko. Insbesondere die Mietminderung kann – wenn man bei der Höhe übertreibt – dazu führen, dass der Vermieter seinerseits wegen Mietrückstand fristlos kündigt. Stellt sich dann später im Prozess heraus, dass die Minderung doch nicht (oder jedenfalls nicht in dieser Höhe) berechtigt war, dann ist die Kündigung wirksam und der Mieter hat sich um seine Wohnung gebracht. Voraussetzung für eine Mietminderung ist nämlich zum Beispiel, dass ein Mangel die Wohnqualität erheblich beeinträchtigt – eine nur unerhebliche Beeinträchtigung berechtigt nicht zur Minderung. Auch die sog. Mietminderungslisten sind mit Vorsicht zu genießen, da es auf alle Umstände des konkreten Einzelfalls ankommt. Mieter sollten deshalb lieber nicht auf eigene Faust mindern, sondern erst nach rechtlicher Beratung. Im Notfall zahlt bei einem Fehler dann die Berufshaftpflicht des Anwalts.