In früheren Beiträgen haben wir erläutert, wie man einen säumigen Mieter wirksam kündigt (Muster-Kündigungsschreiben) und Tipps zu Klage und Zwangsräumung gegeben. Dass der Versuch, den Mietbetrüger eigenmächtig (also ohne vorheriges Gerichtverfahren) aus der Wohnung zu werfen, keine Alternative ist, sondern alles nur noch schlimmer macht, belegt die Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 14.7.2010, Az. VIII ZR 45/09 (hier als PDF-Download): “Räumt ein Vermieter eine Wohnung, ohne hierfür einen gerichtlichen Titel zu haben, stellt dies eine unerlaubte Selbsthilfe dar, für deren Folgen er verschuldensunabhängig haftet.” Sachverhalt: Der Mieter mehrere Monate vermisst und hatte die Miete nicht gezahlt. Der Vermieter kündigte daraufhin das Mietverhältnis fristlos durch Einwurf des Kündigungsschreibens in den Wohnungsbriefkasten. Danach nahm er die Wohnung in Besitz. Er entsorgte Teile der Möblierung, andere Gegenstände lagerte er ein. Der Mieter kam zurück und verlangte Schadensersatz für die bei der Entsorgung oder auf sonstige Weise abhanden gekommenen, beschädigten oder verschmutzten Gegenstände. Der BGH sah im Verhalten des Vermieters eine verbotene Eigenmacht und eine unerlaubte Selbsthilfe, für deren Folgen der Vermieter sogar verschuldensunabhängig haftet. Dass der Mieter nicht gezahlt hatte und nicht einmal auffindbar war, interessierte den BGH nicht. nach Ansicht des BGH ist der Vermieter auch in diesen Fällen verpflichtet, sich – ggf. nach öffentlicher Zustellung der Räumungsklage – einen Räumungstitel zu beschaffen und aus diesem vorzugehen. Kurz gesagt: Wer zur Selbstjustiz schreitet, ist nun mal nicht der Freund des BGH, mag er auch noch so sehr im Recht sein.

Bekanntlich ist es ohnehin teuer und langwierig, ein Räumungsurteil gegen einen nicht zahlenden Mieter zu erlangen (Details hier; ein Musterkündigungsschreiben wegen Mietrückständen hier). Hat der Vermieter nach etlichen Monaten sein Urteil in der Hand, beauftragt er einen Gerichtsvollzieher. Wieder dauert es Wochen, bis zum Räumungstermin. Aber wenigstens kann jetzt ja nichts mehr passieren. Von wegen!

Im Urteil steht nämlich nur: Herr X (der säumige Mieter) hat die Wohnung zu räumen. Und laut Zivilprozessordnung (§ 750 Abs. 1 Satz 1 ZPO) darf das Urteil nur gegen die Personen vollstreckt werden, die darin ausdrücklich genannt sind. Was also, wenn Herr X kurz vor dem Räumungstermin die Wohnung an Herrn Y untervermietet? Allein zu dem Zweck, die Zwangsräumung zu torpedieren. Die Idee des Mietbetrügers: Der Gerichtsvollzieher geht dann erst mal wieder nach Hause und der Vermieter muss das Urteil umschreiben lassen, vielleicht sogar einen neuen Prozess führen. Der Mietbetrüger hätte wieder einige Monate gewonnen, vor allem dann, wenn er mit dem (angeblichen) Untervermieter gemeinsame Sache macht. Der Schaden des Vermieters würde sich um weitere mehrere tausend Euro erhöhen.

Kommt ein Mietbetrüger damit tatsächlich durch? Bisher nicht, künftig schon. Genau diesen Fall hatte nämlich der BGH im August 2008 zu entscheiden: Kann das Räumungsurteil auch dann vollstreckt werden, wenn der Mieter – plötzlich und offensichtlich allein zu dem Zweck einen angeblichen Untermieter vorschiebt? Bislang ließen die Gerichte eine Zwangsräumung gegen Untermieter zu, wenn die Untervermietung „offensichtlich rechtsmissbräuchlich” war. Mit der neuen BGH-Entscheidung (Download) wird diese Rechtspraxis aufgehoben. In seiner Entscheidung beharrt der BGH ganz prinzipientreu darauf, dass „gegen andere als im Titel bezeichneten Personen nicht vollstreckt werden darf – das selbst dann, wenn zweifelsfrei feststeht, dass diese nach materiellem Recht zur Herausgabe der Mietsache verpflichtet sind.” Der BGH akzeptiert keine Ausnahme, auch nicht wenn eindeutiger Missbrauch durch den Mieter erkennbar ist.

Der Gerichtsvollzieher muss also in solchen Fällen tatsächlich die Räumungsvollstreckung abbrechen. Will der Vermieter weiter vollstrecken, muss er ein weiteres Mal vor Gericht ziehen. Nun gegen den neuen Untermieter Herrn Y. Beauftragt der Vermieter dann (mit dem zweiten Urteil) erneut den Gerichtsvollzieher kann es ihm passieren, dass beim zweiten Räumungstermin nun der nächste Untermieter, Herr Z, die Tür öffnet. Und alles beginnt von vorn. Dieses Katz- und Maus-Spiel geht oft so lange, bis der Vermieter entweder kein Geld mehr hat oder resigniert über das deutsche Rechtssystem aufgibt.

Dieses Szenario wird nun leider wieder öfter Realität werden, denn Mietbetrüger kennen die mieterfreundlichen BGH-Urteile sehr bald sehr genau. Für Gerechtigkeitserwägungen sei trotzdem kein Raum, so die Richter. Für die Wohnungseigentümer, die bei dieser sturen Anwendung von Rechtsprinzipien pleite gehen, weil sie den Bankkredit nicht mehr zahlen können, hat der BGH nur ein Achselzucken. Übrigens: Auch der Gesetzgeber hat kein Mitleid. Nach Auskunft der Eigentümerschutzgemeinschaft Haus & Grund sieht die Bundesregierung derzeit keinen Handlungsbedarf für eine Gesetzesänderung, obwohl ihr „die für den einzelnen Vermieter unter Umständen erheblichen Belastungen” bewusst sei. Es drängt sich ein weiterer Verdacht auf: Auch die Mitglieder der Bundesregierung sind überwiegend wohl eher keine Vermieter.

Manche Vermieter versuchen, sich mit einer Mieterselbstauskunft zu helfen (ein Beispiel hier zum Download: Musterformular Mieterselbstauskunft). Der Mietkandidat ist natürlich nicht verpflichtet, solche Auskünfte (etwa zum Arbeitgeber) zu erteilen. Wenn er sich weigert, wird er aber die Wohnung nicht bekommen. Der Vermieter riskiert damit neuerdings, dass er vom verschmähten Mietinteressenten wegen Diskriminierung auf Schadensersatz verklagt wird (siehe §§ 19 bis 21 Allgemeines Gleichbehandlungsgesetz, AGG, vom 14.08.2006, Link hier). Sofern der Vermieter aber nicht ungeschickt agiert (z.B sollte man natürlich nicht nach Religionszugehörigkeit o.ä. fragen), wird der Mieter mit seiner Diskriminierungsklage scheitern; der Vermieter hat nämlich ein berechtigtes Interesse, nur zahlungsfähige Mieter als Vertragspartner zu akzeptieren.

Aber: Eine Selbstauskunft des potentiellen Mieters allein bringt wenig, denn dieser lügt ja ohnehin, dass sich die Balken biegen. Da werden Arbeitgeber frei erfunden, Schulden und eidesstattliche Versicherungen verschwiegen. Fliegt der Schwindel später auf, kann der Vermieter den Mietvertrag zwar wegen arglistiger Täuschung anfechten (er muss also nicht die mieterschützenden Kündigungsfristen einhalten und kommt schneller zum Räumungsurteil), aber der Mieter ist nun einmal in der Wohnung. Um einen Räumungsprozess und den Gerichtsvollzieher kommt der Vermieter also trotzdem nicht herum.

Der Tipp:

Als Vermieter sollte man deshalb – neben der schriftlichen Selbstauskunft des Mietinteressenten – zusätzlich bei dessen Arbeitgeber anfragen, ob (1) das Arbeitsverhältnis ungekündigt besteht und (2) irgendwelche Lohnpfändungen vorliegen. Ist die Antwort auf beides nein, sinkt das Risiko für den Vermieter massiv, da Mietbetrüger meist gar keine feste Anstellung haben.

Was aber, wenn der Arbeitgeber aus Schlamperei eine Lohnpfändung übersieht und dem Vermieter die falsche Auskunft gibt? Hierzu entschied am 06. Mai 2008 das Oberlandesgericht Koblenz (Az. 5 U 28/08), dass der Arbeitgeber dem Vermieter auf Schadensersatz haftet, wenn er ihm eine falsche Information gegeben hat. Der Arbeitgeber muss zwar keine Auskunft erteilen, tut er es (freiwillig) doch, muss die Auskunft aber stimmen. Der Vermieter hatte den Arbeitgeber auf Schadensersatz verklagt und von diesem rund 10.000 Euro (rückständige Miete und anderes) verlangt, weil der Arbeitgeber auf die Anfrage des Vermieters (vor Abschluss der Mietvertrags) diesem fälschlich mitgeteilt hatte,  dass keine Lohnpfändungen vorliegen.

Im konkreten Fall verlor der Vermieter den Prozess trotzdem. Das Gericht meinte nämlich, dass die Falschauskunft für den konkret entstandene Schaden (Mietausfall) nicht ursächlich gewesen war. Der Vermieter hatte nämlich nicht sofort gekündigt, als er von den Lohnpfändungen erfuhr, sondern noch mehrere Monate gewartet. Das Gericht sagte daher: selbst schuld! Hättest Du sofort gekündigt, wären diese Mietrückstände nicht angefallen.

Das Prinzip ist jedoch: Der Arbeitgeber haftet bei schuldhaft falscher Auskunft gegenüber dem Vermieter auf Schadensersatz. Damit hat der Vermieter im Ernstfall eine zweite Anlaufstelle für seine Forderungen. Noch wichtiger ist aber, dass die Mietbetrugskandidaten durch eine solche Anfrage beim Arbeitgeber effektiv aussortiert werden können.

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Ein reales Beispiel:

Das Ehepaar Müller kauft eine Eigentumswohnung und will diese vermieten. Wie üblich finanzieren sie den Großteil des Kaufpreises über Bankkredit. Aus den Mietinteressenten wählen sie eine 45jährige Akademikerin aus, angeblich Privatlehrerin. Diese zahlt vor dem Einzug ein Drittel der Kaution (mehr muss der Mieter nach § 551 Abs. 2 BGB vor Einzug nicht zahlen) sowie die erste Miete, danach nichts mehr. Auf Anrufe und Mahnungen reagiert die Mieterin zunächst noch mit Ausreden, später dann gar nicht mehr. Den Briefkasten klebt sie zu und entfernt ihren Namen, so dass weder Mahnschreiben noch Gerichtspost zugestellt werden können. Nach vier Monaten Mietausfall hat das Vermieter-Ehepaar Probleme, den Bankkredit zu bedienen; die Bank droht daher mit Kündigung des Darlehens und Zwangsversteigerung der Wohnung. Die Auskunft des Anwalts ist der nächste Schock: der Räumungsprozess kostet 3.000 Euro, die Räumung durch den Gerichtsvollzieher nochmals 2.500 Euro. Das Geld wird bei der Mieterin kaum zu holen sein. Was tun?

Der Gesetzgeber hat scheinbar die Vorstellung: Vermieter sind reicher als Mieter und können daher ein paar Monate Mietausfall schon verkraften. Das deutsche Wohnraum-Mietrecht schützt daher vor allem den Mieter. Selbst wenn dieser mehrfach zu spät oder gar nicht zahlt, hat es der Vermieter schwer, wirksam zu kündigen. Die gesetzlichen Anforderungen an eine Mietkündigung sind hoch, der Gesetzestext ist verwirrend formuliert und auf ganz verschiedene Stellen im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) verteilt. Nur ein Beispiel: Der Paragraf, der die Kündigung durch den Vermieter regelt (§ 569 Abs. 3 BGB), enthält – ziemlich versteckt, nämlich 26 Paragrafen später – folgende Zusatzvoraussetzungen für eine sofortige Kündigung wegen Mietrückstands (die eigentlich in § 543 BGB geregelt ist):

„Ergänzend zu § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 gilt: (1) Im Falle des § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3a ist der rückständige Teil der Miete nur dann als nicht unerheblich anzusehen, wenn er die Miete für einen Monat übersteigt. (2) Die Kündigung wird auch dann unwirksam, wenn der Vermieter spätestens bis zum Ablauf von zwei Monaten nach Eintritt der Rechtshängigkeit des Räumungsanspruchs hinsichtlich der fälligen Miete (…) befriedigt wird.“

Alles klar? In verständlicher Sprache bedeutet dies: Der Vermieter kann – auch wenn der Mieter mehrmals zu wenig Miete zahlt – nur dann aus wichtigem Grund kündigen, wenn der Mieter insgesamt mit mehr als einer vollen Monatsmiete im Rückstand ist. Der zweite Teil des Gesetzestextes ist noch überraschender: Selbst wenn der Vermieter bereits wirksam gekündigt und Räumungsklage erhoben hat, so wird diese Kündigung nachträg-lich wieder unwirksam, wenn der Mieter innerhalb von zwei Monaten ab Prozessbeginn die rückständige Miete nachträglich zahlt. Der Kündigungsprozess wird dann beendet, der Vermieter hat den unzuverlässigen Mieter nach wie vor in seiner Wohnung und meist beginnt das Spiel nach kurzer Zeit wieder von vorn. Hatte die Kündigung gar einen Formfehler, so ist sie unwirksam und der Vermieter verliert den Räumungsprozess. Ein teurer Spaß, denn der Streitwert – aus dem sich die Prozesskosten errechnen – beträgt bei Räumungsprozessen eine Jahresmiete.

Zurück zum Fall:

Da das Ehepaar selbst noch kein wirksames Kündigungsschreiben verfasst hatte, muss der Anwalt zunächst einmal formwirksam kündigen und das Schreiben beweissicher zustellen (bei zugeklebtem Briefkasten schwierig). Einschreiben haben hier meist keinen Erfolg: Einwurfeinschreiben sind nämlich keine Zustellungsgarantie und Rückschein-Einschreiben nimmt der Mieter erst gar nicht entgegen. Am besten wirft man das Kündigungsschreiben daher in Anwesenheit eines neutralen Zeugen in den Briefkasten oder schiebt dieses unter der Wohnungstür durch.

Zur Sicherheit fährt man auch beim Inhalt des Kündigungsschreibens mehrgleisig: Neben der außerordentlichen Kündigung nach § 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 3a BGB (wegen Mietrückstands) sollte man zusätzlich außerordentlich nach § 543 Abs. 1 S. 2 BGB (wegen Unzumutbarkeit) sowie daneben unbedingt auch noch hilfsweise „normal“ (also mit den regulären Kündigungsfristen) kündigen. So hat man gute Chancen, den Räumungsprozess auch dann noch zu gewinnen, wenn der Mieter die Zahlungsrückstände während des Gerichtsverfahrens begleicht. Zur Sicherheit sollte das Schreiben noch weitere Erklärungen und Hinweise enthalten, die Details würden den Rahmen dieses Artikels sprengen. Interessierte erhalten auf Anfrage unter mail@grafpartner.com ein Muster für ein anwaltliches Kündigungsschreiben. Doch Vorsicht: Jeder Fall ist anders, also bitte nicht einfach übernehmen!

BGH erlaubt ausdrücklich „Zwangsräumung ohne Möbel“: Hat der Vermieter den Räumungsprozess endlich gewonnen (nach bestenfalls drei, eher acht Monaten, während denen er weiterhin keine Miete erhält), dann geht der Ärger weiter: Das Urteil muss ja durch den Gerichtsvollzieher erst noch vollstreckt werden. Die meisten Mieter ziehen nämlich auch nach dem Urteil nicht freiwillig aus, sondern lassen sich zwangsräumen. Das dauert in der Regel weitere ein bis drei Monate. Beim Auftrag an den Gerichtsvollzieher sollte man seinen Anwalt bitten, die neue Rechtsprechung zum sog. „Berliner Räumungs-Modell“ anzuwenden. Das Problem ist nämlich folgendes: Zieht der Mieter nicht freiwillig aus, muss der Gerichtsvollzieher ja nicht nur ihn selbst (notfalls mit Hilfe der Polizei) aus der Wohnung holen, sondern auch dessen Möbel. Der Gerichtsvollzieher beauftragt also eine Umzugsfirma mit Abtransport und Lagerung der Möbel. Die Kosten hierfür (je nach Größe der Wohnung etwa 1.000 bis 3.000 Euro) verlangt der Gerichtsvollzieher natürlich – als Vorschuss – vom Vermieter. Vorher vollstreckt er das Räumungsurteil nicht. Gute Vermieteranwälte machen daher folgendes: Sie erklären, dass der Vermieter sein gesetzliches Pfandrecht (§ 562 BGB) an allen Möbeln geltend macht und beauftragen den Gerichtsvollzieher, alles stehen zu lassen und nur den Mieter selbst aus der Wohnung zu holen. Bisher haben das viele Gerichtsvollzieher abgelehnt, der BGH hat dieses Vorgehen aber per Beschluss vom 17.11.2005 ausdrück-lich für zulässig erklärt. Bei dieser Alternative hat man dann zwar die Möbel des Mieters in der Wohnung stehen und muss diese selbst verwerten bzw. entsorgen. Aber immer noch besser als Spediteur und Einlagerung zu zahlen. Und häufig nimmt der Mieter die Möbel dann eben doch in letzter Minute mit, wenn ihm klar wird, dass er andernfalls „ohne alles“ zwangsweise aus der Wohnung geholt wird.

Fazit:

Mietbetrüger (Mietnomaden) sind gottlob selten. Im Beitrag “Schutz des Vermieters vor Mietbetrügern” zeigen wir, wie man potentielle Betrüger schon vor Vertragsabschluss effektiv aussortiert, nämlich durch Mieterselbstauskunft plus Arbeitgeberanfrage.

Wer sich aber als Vermieter dennoch einen solchen „Profi“ einfängt, verliert – selbst bei optimalem rechtlichen Vorgehen – mehrere Tausend Euro, denn von diesen Mietern ist meist nichts mehr zu holen, so dass er auf den Mietausfällen und Prozesskosten – trotz siegreichem Urteil – sitzen bleiben wird. Da solche Mietbetrüger ihre Rechte ganz genau kennen, auf Zeit spielen und alle prozessualen Tricks nutzen, kann der Schaden im Extremfall auch einen fünfstelligen Betrag erreichen. Durch schnelles und professionelles Vorgehen kann – und sollte – man den Schaden wenigstens erheblich begrenzen.

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Leitsatz der Entscheidung:

ZPO § 885

Der Gläubiger kann die Zwangsvollstreckung nach § 885 ZPO auf eine Herausgabe der Wohnung beschränken, wenn er an sämtlichen in den Räumen befindlichen Gegenständen ein Vermieterpfandrecht geltend macht. Auch wenn in einem solchen Fall Streit zwischen den Parteien des Vollstreckungsverfahrens nach § 885 ZPO darüber besteht, ob alle beweglichen Sachen des Schuldners von dem Vermieterpfandrecht erfasst werden, hat der Gerichtsvollzieher nicht eine Räumung der Wohnung nach § 885 Abs. 2 bis 4 ZPO vorzunehmen.