Von Kaution bis Kündigung – Tipps zum Wohnungsmietrecht

Wer eine Wohnung sucht, bekommt meist einen fertigen Formular-Mietvertrag vorgelegt, der eher die Interessen des Vermieters berücksichtigt. Doch nicht alles, was im Mietvertrag steht, ist auch wirksam –  selbst dann nicht, wenn es der Mieter unterschrieben hat. Gerade in den letzten Jahren fällte der BGH einige sehr mieterfreundliche Urteile, die bei Vermietern (sofern diese die Urteile überhaupt kennen) Unverständnis bis Entsetzen auslösen. Dieser Beitrag gibt einen Überblick über die wichtigsten Fragen des Mietrechts.

Mieterschutzbestimmungen im BGB
Das BGB enthält viele Bestimmungen zum Schutz des Mieters, die auch trotz anders lautender Vertragsklauseln gelten. Solche Vertragsklauseln sind dann null und nichtig und es gilt in diesen Punkten dann das Gesetz. Zu diesen unabdingbaren Rechten zählen insbesondere:

    der Kündigungsschutz
    das Recht auf Mängelbeseitigung
    das Recht auf Mietminderung
    die Begrenzung und Verzinsung der Kaution
    das Verbot einer Vertragsstrafe.

Instandhaltung und Schönheitsreparaturen
Nach dem Grundgedanken des BGB-Mietrechts ist der Vermieter für die Erhaltung der Mietsache zuständig, muss also die Wohnung auf eigene Kosten im ordnungsgemäßen Zustand erhalten. Die Praxis sieht anders aus: Fast alle Mietverträge enthalten Klein- und Schönheitsreparaturklauseln, nach denen der Mieter „kleine Instandhaltungen“ ganz oder anteilig selbst bezahlen bzw. Schönheitsreparaturen selbst durchführen soll. Solche Klauseln sind nach der Rechtsprechung aber nur bis zu gewissen Grenzen und mit genau bestimmten Einschränkungen zulässig. Schießt der Vermieter dabei mit seiner Klausel über das Ziel hinaus und will dem Mieter zu viel aufbürden, so ist die ganze Klausel unwirksam und der Mieter muss gar nichts renovieren, erst recht nichts reparieren. So hat der Bundesgerichtshof erst 2003 entschieden, dass alle Schönheitsreparaturklauseln mit starren Fristen unwirksam sind (Beispiel für eine nichtige Klausel: „Der Mieter muss bei seinem Auszug, im Übrigen mindestens alle fünf Jahre die Wohnung fachmännisch streichen“). Die allermeisten Mietverträge enthalten aber genau solche (unwirksamen) Klauseln. Das bedeutet, dass sehr viele Mieter ihre Wohnungen dem Vermieter beim Auszug völlig unrenoviert zurückgeben können.

Mietsicherheit (Kaution)
Meist verlangen Vermieter bei Mietvertragsabschluss (jedenfalls vor Einzug in die Wohnung) eine Kaution, die aber drei Netto-Kaltmieten nicht übersteigen darf. Der Vermieter muss die Kaution von seinem eigenen Vermögen gesondert halten und verzinsen lassen. Die Zinsen erhöhen die Kautionssumme. Was viele nicht wissen: Der Mieter muss die Kaution nicht in einem Stück aufbringen, sondern hat das Recht, sie auf drei monatliche Raten zu zahlen (selbst wenn es anders im Mietvertrag steht). Weigert sich der Vermieter, den Mieter in die Wohnung einziehen zu lassen, bevor der Mieter die volle Kaution gezahlt hat, kann der Mieter die Schlüsselübergabe sogar einklagen.

Kündigung durch den Mieter
Der Mieter kann den Mietvertrag in der Regel mit einer Frist von drei Monaten kündigen, wenn nichts anderes vereinbart ist. Eine hiervon abweichende Vereinbarung darf aber nicht zum Nachteil des Mieters sein – sonst ist sie unwirksam. Jede Kündigung muss schriftlich erfolgen und bis zum dritten Werktag eines Monats zugehen, damit dieser Monat für die Fristberechnung mitzählt. Bei Altverträgen, die vor dem 01.09.2001 geschlossen wurden, gelten unter Umständen längere Fristen.

Längere Kündigungsfristen für den Vermieter
Für den Vermieter verlängert sich die gesetzliche Kündigungsfrist in Abhängigkeit von der Mietdauer, sie beträgt zum Beispiel sechs Monate bei einer Mietdauer von mehr als fünf Jahren und neun Monate bei einer Mietdauer von mehr als acht Jahren. Auch diese Fristen dürfen nicht zum Nachteil der Mieter verkürzt werden.

Sonderkündigungsrechte für Mieter
In bestimmten Fällen hat der Mieter ein Sonderkündigungsrecht, zum Teil mit verkürzten Kündigungsfristen. Die wichtigsten Fälle sind:

    besondere Mieterhöhungen nach § 558 BGB oder § 559 BGB
    Ankündigung einer erheblichen Modernisierung durch den Vermieter
    grundlose Verweigerung der Untervermietung durch den Vermieter

Außerordentliche fristlose Kündigung durch Mieter
Schließlich kann ein Mieter in bestimmten Fällen außerordentlich fristlos kündigen, wenn ein wichtiger Grund für die Beendigung des Mietverhältnisses vorliegt und ihm nicht zugemutet werden kann, das Mietverhältnis bis zum Ablauf der Kündigungsfrist fortzusetzen. Hier muss der Mieter aber rasch reagieren (innerhalb von zwei Wochen), sonst verliert er sein Kündigungsrecht wieder. Wichtige Kündigungsgründe sind zum Beispiel eine Beleidigung oder ein Hausfriedensbruch durch den Vermieter oder die Gefährdung der Gesundheit, etwa durch bauliche Mängel der Wohnung.

Anspruch auf Mängelbeseitigung
Wenn die Wohnung von Anfang an Mängel hat oder später Schäden auftreten, ist nach § 535 BGB der Vermieter für die Reparatur zuständig: „Der Vermieter hat die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten.“ Ausgeschlossen ist das Recht auf Mängelbehebung nur, wenn der Mieter den Mangel selbst verschuldet hat.

Viele Vermieter versuchen, durch eine „Kleinreparaturklausel“ im Mietvertrag die Kosten für kleine Instandhaltungsmaßnahmen auf die Mieter abzuwälzen. Das ist aber nur zulässig, wenn sich die Klausel auf Reparaturen an Gegenständen beschränkt, die dem häufigen und direkten Zugriff des Mieters unterliegen (Türklinken, Rolläden etc.). Außerdem muss der Mietvertrag eine Begrenzungen sowohl für die einzelne Kleinreparatur (maximal 80 Euro) sowie für alle Kleinreparaturen eines Jahres insgesamt enthalten (Gesamtbelastung höchstens 200 Euro, jedoch nicht mehr als 10% der Jahresmiete). Viele solche Klauseln sind überzogen und somit unwirksam – eine anwaltliche Überprüfung kann sich lohnen.

Was tun, wenn ein Mangel in der Wohnung auftritt?
Dem Vermieter den Mangel sofort anzuzeigen (wozu der Mieter sogar verpflichtet ist), am besten schriftlich und mit Setzung einer (angemessenen) Frist, bis zu der der Vermieter den Mangel abstellen soll. Selbst zu reparieren ist zwar möglich, aber nur bei Gefahr im Verzug sinnvoll (zum Beispiel bei undichtem Dach), da der Vermieter ansonsten die Kosten nicht ersetzen muss.

Wenn der Vermieter innerhalb der Frist den Mangel nicht behoben hat, gibt es verschiedene Alternativen für den Mieter. Die wichtigsten möglichen Wege sind:

    Ersatzvornahme (Reparatur in Eigenregie oder durch Handwerker)
    Instandsetzungsklage
    Minderung der Miete

Alle diese Maßnahmen sind aber nicht ohne Risiko. Insbesondere die Mietminderung kann – wenn man bei der Höhe übertreibt – dazu führen, dass der Vermieter seinerseits wegen Mietrückstand fristlos kündigt. Stellt sich dann später im Prozess heraus, dass die Minderung doch nicht (oder jedenfalls nicht in dieser Höhe) berechtigt war, dann ist die Kündigung wirksam und der Mieter hat sich um seine Wohnung gebracht. Voraussetzung für eine Mietminderung ist nämlich zum Beispiel, dass ein Mangel die Wohnqualität erheblich beeinträchtigt – eine nur unerhebliche Beeinträchtigung berechtigt nicht zur Minderung. Auch die sog. Mietminderungslisten sind mit Vorsicht zu genießen, da es auf alle Umstände des konkreten Einzelfalls ankommt. Mieter sollten deshalb lieber nicht auf eigene Faust mindern, sondern erst nach rechtlicher Beratung. Im Notfall zahlt bei einem Fehler dann die Berufshaftpflicht des Anwalts.

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3 Kommentare zu “Von Kaution bis Kündigung – Tipps zum Wohnungsmietrecht”

  1. […] die Mietkaution aber VOR Einzug gezahlt wird… ? … Von Kaution bis Kündigung – Tipps zum Wohnungsmietrecht – Rechthaber […]

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