Wie viel Mieterhöhung ist zulässig? Praktische Tipps für Vermieter

Eine Binsenweisheit zum Einstieg: Alles wird teurer! Das trifft auch Vermieter, denn die Mietzahlungen werden durch Inflation von Jahr zu Jahr weniger wert. Früher oder später denkt deshalb jeder Wohnungseigentümer darüber nach, die Mieten zu erhöhen. Hierbei haben Vermieter von Wohnraum aber nicht völlig freie Hand. Das Gesetz schützt Mieter vor zu drastischen Erhöhungen. Als Obergrenze für die Mieterhöhung muss der Vermieter besonders die ortsübliche Vergleichsmiete beachten.

Wohnungsvermieter können (anders als die Vermieter gewerblicher Objekte, die fast keinen Einschränkungen unterliegen) von ihren Mietern nur die Zustimmung zu einer Erhöhung bis maximal der ortsüblichen Ver-gleichsmiete verlangen; und auch das nur, wenn die Miete zu dem Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung eintreten soll, seit mindestens 15 Monaten stabil war. Diese Grenzen gelten nicht bei Mieterhöhungen wegen Modernisie-rungsmaßnahmen oder wegen nachweisbar gestiegener Betriebskosten; wenn der Vermieter also einen besonde-ren Grund für die Erhöhung hat. Ganz ausgeschlossen ist eine Erhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete wiederum, wenn der Mietvertrag bereits eine Index- oder Staffelmiete enthält. Gewährt man dem Mieter bei Vertragsabschluss eine günstige Einstiegsmiete, so schadet man sich durch eine Staffelmietklausel eher.

Wie errechnet sich die ortsübliche Vergleichsmiete? Sie ist der repräsentative Querschnitt der Mieten, die in dieser Gegend für eine bestimmte Wohnungskategorie tatsächlich gezahlt werden. Noch genauer: Der Durchschnitt der üblichen Mieten, die in der betreffenden oder einer vergleichbaren Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage in den letzten vier Jahren vereinbart wurden.  Daran sieht man: Es handelt sich nicht um einen wissenschaftlich präzise bestimmbaren Wert (da ja nie alle Mieten bekannt sind), sondern eine Schätzung. Je nach Kenntnisstand und Argumentation kann man die Vergleichsmiete etwas höher oder niedriger ansetzen.

Wie geht man als Vermieter am besten vor? Der Vermieter muss dem Mieter die Mieterhöhung schriftlich mitteilen und inhaltlich begründen. Er kann sich dabei auf einen Mietspiegel, eine Auskunft aus einer Mietda-tenbank oder ein Sachverständigengutachten stützen oder (was in der Praxis selten genutzt wird) sich zur Begründung auf drei Vergleichswohnungen berufen. Sofern ein Mietspiegel existiert (wie in fast allen Städten und größeren Gemeinden), wird der Vermieter die Erhöhung meist damit begründen und darauf verweisen.

War eine Wohnung bislang im Vergleich zur Umgebung außergewöhnlich günstig, wird der Mieter vor einer allzu schnellen Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete durch eine weitere gesetzliche Grenze geschützt: Neben der ortsüblichen Vergleichsmiete muss der Vermieter nämlich auch die so genannte „Kappungsgrenze“ einhal-ten. Dies bedeutet, dass die Miete innerhalb von drei Jahren nicht um mehr als 20 Prozent steigen darf; selbst wenn die ortsübliche Vergleichsmiete eine höhere Miete erlauben würde.

Was viele Vermieter nicht wissen: Auch wenn die gesetzlichen Voraussetzungen für die Mieterhöhung erfüllt sind, muss der Vermieter den Mieter um Zustimmung zur Erhöhung bitten. Der Vermieter kann die Miete also nicht allein durch einseitige Erklärung abändern. Ohne Aufforderung zur Zustimmung des Mieters ist das Mieterhöhungsverlangen unwirksam. Stimmt der Mieter der Erhöhung zu, so gilt die neue Miete mit Beginn des dritten Kalendermonats nach dem Zeitpunkt des Erhöhungsverlangens. Hat der Mieter seine Zustimmung nicht spätestens bis zum Ablauf des zweiten Kalendermonats nach Zugang des Verlangens erklärt, kann der Vermieter auf Erteilung der Zustimmung klagen; diese Klage muss er spätestens innerhalb von drei weiteren Monaten erheben (ansonsten beginnt das Spiel von vorn). Das Gericht prüft dann, ob die gesetzlichen Voraus-setzungen für eine Mieterhöhung wirklich erfüllt sind.

Übrigens: Bei einer Mieterhöhung hat der Mieter ein Sonderkündigungsrecht. Er kann das Mietverhältnis bis zum Ablauf des zweiten Monats nach Zugang des Mieterhöhungsverlangens außerordentlich kündigen. Der Vermieter sollte sich deshalb bei einer Mieterhöhung immer darauf vorbereiten, dass er unter Umständen kurzfristig einen neuen Mieter suchen muss. Der Vorteil: Mit diesem kann er dann völlig frei die Einstiegsmiete vereinbaren.

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Ein Kommentar zu “Wie viel Mieterhöhung ist zulässig? Praktische Tipps für Vermieter”

  1. Ich hab eine Frage zu dem genannten Teil:

    “Hat der Mieter seine Zustimmung nicht spätestens bis zum Ablauf des zweiten Kalendermonats nach Zugang des Verlangens erklärt, kann der Vermieter auf Erteilung der Zustimmung klagen; diese Klage muss er spätestens innerhalb von drei weiteren Monaten erheben (ansonsten beginnt das Spiel von vorn). Das Gericht prüft dann, ob die gesetzlichen Voraus-setzungen für eine Mieterhöhung wirklich erfüllt sind.”….

    Wer zahlt dafür die Klage bzw. Gerichtskosten? Der Kläger (also der Vermieter) oder der Beklagte (Mieter)

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