Kommanditisten erhalten keine Auskunft vom Grundbuchamt …

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… oder von Banken. GmbH-Gesellschafter übrigens auch nicht.

Gesellschafter zerstreiten sich manchmal. Dann geht es nicht mehr sehr rational zu und häufig gibt der Geschäftsführer dann den Gesellschaftern keine Auskunft mehr, lädt nicht (zumindest nicht freiwillig) zu Gesellschafterversammlungen ein oder agiert unabgesprochen. Natürlich haben die Gesellschafter dann im Innenverhältnis Auskunftsansprüche. Manchmal würde man aber als Gesellschafter einer GmbH oder als Kommanditist einer Kommanditgesellschaft gerne schnell und direkt Auskunft von Dritten einholen, etwa von der Geschäftsbank der Firma oder vom Grundbuch, falls die Gesellschaft Grundbesitz hat.

Da der Kommanditist als solcher aber nicht zur Vertretung der KG berechtigt ist (ebenso wenig wie der Gesellschafter einer GmbH), kann er auch keine Einsicht in das Grundbuch bekommen. Auch Banken geben dem Kommanditisten meist keine Auskunft. Der Kommanditist wird auch nicht beteiligt, wenn der Komplementär Grundbesitz der Kommanditgesellschaft verkauft. Da ein Komplementär die KG (allein) vertritt, kann der Komplementär auch allein den Grundbesitz der KG verkaufen und übertragen, ohne im Außenverhältnis die Mitwirkung des Kommanditisten zu benötigen. Im Ergebnis bedeutet das, dass der Komplementär einer KG die Immobilien der Gesellschaft veräußern kann, ohne die Kommanditisten vorher fragen zu müssen oder deren Unterschrift beim Notar zu benötigen. Ob er das im Innenverhältnis durfte, ist natürlich eine andere Frage. Es kann gut sein, dass sich der Komplementär dadurch schadenersatzpflichtig macht. Nur die Immobilie ist dann definitiv weg.

Die 2003 gegründete Kanzlei Graf & Partner ist mit ihrer englischspachigen Prozessabteilung (GP Chambers) auf deutsches Wirtschaftsrecht und grenzüberschreitende Rechtsfälle spezialisiert, insbesondere auf deutsch-britische und deutsch-amerikanische Wirtschaftsstreitigkeiten und internationale Erbfälle. Falls Sie juristische Unterstützung benötigen, stehen Ihnen die Anwälte der Kanzlei Graf & Partner mit ihrem internationalen Netzwerk gerne zur Verfügung. Ihr Ansprechpartner ist Bernhard Schmeilzl, Rechtsanwalt & Master of Laws (Leicester, England), Telefon +49 (0) 941 – 463 7070, seit 2001 als Rechtsanwalt auf Wirtschaftsrecht und internationale Erbfälle spezialisiert.

Notarielles Nachlassverzeichnis meist reine Schikane

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Wird ein Ehegatte oder naher Angehöriger enterbt, kann er seinen Pflichtteil verlangen. Um diesen berechnen zu können, braucht der Enterbte erst einmal Informationen über die Erbmasse, das Nachlassverzeichnis. Deshalb gibt das Gesetz dem Pflichtteilsberechtigten ziemlich scharfe Schwerter in die Hand, nämlich einen Auskunftsanspruch, einen Wertermittlungsanspruch und den Anspruch, vom Erben eines eidesstattliche Versicherung zu verlangen, dass alle Angaben richtig und vollständig sind. Wie man ein Nachlassverzeichnis korrekt erstellt, haben wir hier ausführlich erklärt.

Manche Pflichtteilsberechtigte oder deren Anwälte gehen von Anfang an maxcimal aggressiv vor und verlangen sofort die Erstellung von teuren Sachverständigengutachten sowie die Anfertigung des Nachlassverzeichnisses durch einen Notar. Letzteres kann der Erbe nicht verweigern, selbst wenn der Erbe ein noch so sorgfältiges Verzeichnis erstellt hat. Einen Zusatznutzen bringt dieses notarielle Nachlassverzeichnis selten, weil Notare in der Regel nur die Informationen aufnehmen (können), die sie vom Erben erhalten. Zwar sollen die Notare eigenständig ermitteln und können in diesem Rahmen zum Beispiel Bankabfragen machen. Das ist aber mühsam. Da es in Deutschland auch kein zentrales Grundbuch gibt, in dem man mit einer Stichwortabfrage (Name des Verstorbenen als Erblasser) recherchieren könnte, ist auch die Suche nach Immobilien des Erblassers sehr aufwendig. Über etwaige Schwarzgeldkonten, lebzeitige Schenkungen und sonstige Interna weiß der Notar naturgemäß gar nichts.

Ob sich der Pflichtteilsberechtigte mit dem Verlangen nach einem notariellen Nachlassverzeichnis wirklich einen Gefallen tut, ist fraglich. Er ist ja mit seiner Pflichtteilsquote selbst auch an den Notarkosten beteiligt. Und der Erbe kann die Auszahlung des Pflichtteils so lange hinauszögern, bis das Nachlassverzeichnis erstellt ist. Macht der Notar Abfragen bei 300 Grundbuchämtern und allen Banken Deutschlands, kann das etliche Monate dauern.

Und eine Wertermittlung kann/muss der Notar ohnehin nicht vornehmen, vgl. Weidlich, ZEV 2017, 241:

Soweit der Notar ein notarielles Nachlassverzeichnis zu erstellen hat, wird er nur im Rahmen des Auskunftsanspruchs tätig. Das den Auskunftsanspruch erfüllende Nachlassverzeichnis muss daher keine Wertangaben enthalten.“

Das notarielle Nachlassverzeichnis enthält daher keine Wertangaben, ist also per se für den Pflichtteilsberechtigten nicht aussagekräftig. Die konkreten Werte, und diese interessieren den Pflichtteilsberechtigten vor allem, müssen somit separat ermittelt und dann in einem zweiten Verzeichnis erfasst werden.

Weitere Informationen zu Testamentsgestaltung und Erbrecht hier:

Gratis Info-Broschüre zu Testament und Erbschaftssteuer
Wie geht ein Berliner Testament (Mustertext)
Nachteile des Berliner Testaments
Enterbt ist halb so schlimm: So macht man den Pflichtteil geltend (Muster-Anspruchsschreiben)
Checkliste Nachlassverzeichnis: Korrekte Berechnung des Pflichtteilsanspruchs
Testierunfähigkeit wegen Demenz
Wozu ein Testamentsvollstrecker
Was kostet ein Testamentsvollstrecker?

Hinterlegung handschriftliches Testament beim Amtsgericht

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Wie hinterlegt man sein eigenhändiges Testament?

Wer sein Testament beim Notar erstellen lässt, muss sich nicht weiter um die Hinterlegung kümmern, da notarielle Testamente stets automatisch in die amtliche Verwahrung genommen werden. Wer dagegen sein Testament selbst schreibt, dieses dann aber nicht zuhause aufbewahren möchte, kann es – ohne Notar – direkt beim örtlichen Nachlassgericht abgeben. Solche handschriftliche, eigenhändige Testamente bringt man dann im Original zur Hinterlegungsstelle des Nachlassgerichts (eine Unterabteilung des Amtsgerichts). Ferner braucht man eine Kopie der Geburtsurkunde des Testators (meist genügt auch die Geburtenregisternummer) und seinen Personalausweis. Wer das Testament für jemand anderen überbringen will (etwa weil der Testator bereits sehr alt ist), kann dies auf Basis einer Vollmacht tun. Selbst ein Versand per Post ist möglich, allerdings nicht unbedingt empfehlenswert.

Wozu eigentlich hinterlegen?

Die Hinterlegung eines Testaments beim Amtsgericht stellt sicher, dass das Testament im Todesfall auch wirklich aufgefunden wird. Es kann also nicht passieren, dass der Erblasser es aus Versehen verliert, es in der Wohnung nicht gefunden wird oder der Finder des Testaments diese vernichtet, weil ihm der Inhalt nicht passt. Bei der öffentlichen Verwahrung eines Testaments passiert dagegen folgendes: Das Nachlaßgericht benachrichtigt nach Hinterlegung des Testaments, dass ein Testament in Verwahrung ist. Tritt dann irgendwann später der Todesfall ein, informiert das Standesamt dieses Nachlaßgericht, so dass das Nachlaßgericht das Testament eröffnen kann. Oft sind Geburtsstandesamt und zuständiges Nachlassgericht natürlich am selben Ort.

Was kostet die Hinterlegung des Testaments?

Früher richteten sich die Gebühren für die Hinterlegung nach dem Wert des Nachlasses. Der Testator wurde früher also vom Gerichtsbediensteten gefragt, wieviel Gesamtvermögen er in etwa hat. Überprüft hat das keiner. Seit 2013 gilt das Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG). Danach bestimmen sich die Kosten für die Testamentshinterlegung nicht mehr nach dem Vermögen des Hinterlegers, sondern es fällt einmalig eine einheitliche Gebühr von 75 Euro an, plus 18 Euro für die Registrierung.

Hinterlegungsstelle Testament in München:

Amtsgericht München, Maxburgstraße 4, Nachlassgericht Hinterlegungsstelle

Hinterlegungsstelle Testament in Regensburg:

Amtsgericht Regensburg, Augustenstraße 3,  Nachlassgericht Zimmer 1.29

Weitere Informationen zu Testamentsgestaltung und Erbrecht:

Enterbt ist halb so schlimm: So macht man den Pflichtteil geltend (Muster-Anspruchsschreiben)
Checkliste Nachlassverzeichnis: Korrekte Berechnung des Pflichtteilsanspruchs
Wenn schon enterben, dann aber richtig
Die Entziehung des Pflichtteils: wichtige Urteile
Wozu ein Testamentsvollstrecker
Albtraum des Erbrechtlers: Das Niederstwertprinzip
Was kostet ein Testamentsvollstrecker?
Aushebeln des Pflichtteils durch Darlehen des späteren Erben?
Wenn Erben mauern: Ab wann verzinst sich der Pflichtteil?
Broschüre “Fakten zum Erbrecht”
Testierunfähigkeit wegen Demenz
Wie geht ein Berliner Testament (Mustertext)
Kann man seinen Arzt zum Erben einsetzen?
Info-Broschüre “Fakten zum Erbrecht”
Nachteile des Berliner Testaments

Informationen zum internationalen Erbrecht, speziell zu Erbrecht, Nachlassabwicklung und Erbschaftsteuer in Deutschland, Österreich, der Schweiz, UK, USA und anderen Ländern finden Sie hier:

Die 2003 gegründete Anwaltskanzlei Graf & Partner ist spezialisiert auf die Beratung bei deutschen Erbfällen mit Bezug zu Österreich, der Schweiz sowie zu  anglo-amerikanischen Jurisdiktionen (England, Schottland, USA, Kanada, Australien und Südafrika), also speziell die Abwicklung deutsch-österreichischer und deutsch-schweizer Nachlassangelegenheiten sowie deutsch-britischer, deutsch-amerikanischer und und deutsch-kanadischer Erbfälle. Wer sich mit der Abwicklung einer komplizierten internationalen Nachlassangelegenheit konfrontiert sieht, muss nicht verzweifeln. Die Anwälte für internationales Erbrecht haben lange Jahre praktische Erfahrung und unterstützen die Erben, Testamentsvollstrecker oder Nachlassverwalter gerne. Wir prüfen und strukturieren den Erbfall und dessen steuerlichen Auswirkungen, organisieren die in den jeweiligen Ländern nötigen Maßnahmen, nehmen auf Wunsch Kontakt zu den Erbrechtsexperten im jeweiligen Ausland auf (von USA und England über Südafrika bis Australien), und koordinieren die Nachlassabwicklung. Dies vermeidet Doppelarbeit und beschleunigt den Zugriff auf das ausländische Erbe.

Falls Sie bei einem konkreten Erbfall rechtliche Unterstützung benötigen, stehen Ihnen die deutschen Anwälte der Kanzlei Graf & Partner sowie deren Partneranwälte in Österreich, der Schweiz, England, Schottland und Irland gerne zur Verfügung. Ihre Ansprechpartner sind Rechtsanwältin Katrin Groll und Bernhard Schmeilzl, Rechtsanwalt & Master of Laws (Leicester, England), zentrale Rufnummer: 0941 463 7070

 

Domain „KRYPTOANWALT“ wegen Zwillingen günstig abzugeben

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Ein befreundeter Anwaltskollege plante einen Blog zu den Themen Kryptowährung, Blockchain etc. Dann wurde seine Freundin mit Zwillingen schwanger. Jetzt stehen bei ihm eher andere Themen im Vordergrund als der Aufbau eines Kryptowährung-Blockchain-Blogs. Wenn sich daher jemand auf diesem Rechtsgebiet als Experte profilieren möchte, kann er oder sie die Domains

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Aktuelle eMail-Betrugsmasche gegen Anwälte

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Anwaltskanzleien, die englische Anfragen annehmen, erhalten derzeit gehäuft eMails, in denen ein angeblicher Gläubiger um anwaltliche Unterstützung bei einer Forderungsbeitreibung bittet. Die Story ist: Man habe einem in Deutschland lebenden Schuldner ein Darlehen gegeben, der zahle nicht. der Anwalt solle ihn bitte mahnen. Fällt man als Kanzlei darauf herein, passiert folgendes: Der angebliche Schuldner (den man natürlich per eMail kontaktieren soll) erkennt die Verbindlichkeit sofort an. Dann gibt es zwei Betrugsalternativen:

(1) In der ersten Variante will der Betrüger „nur“ die Bankverbindung der Kanzlei wissen und bittet darum, ihm ein Schreiben zu scannen, das vom Anwalt unterzeichnet ist. Mit der Bankverbindung und der Unterschrift des Anwalts versuchen die Online-Betrüger dann, einen Überweisungsauftrag bei der Bank der Anwaltskanzlei durchzuführen. Meist ins Ausland.

(2) Die zweite Version: Der vermeintliche Schuldner schickt einen Auslandsscheck über die Darlehensverbindlichkeit und die Anwaltskosten. Wenn ein naiver Anwalt nicht weiß, dass solche Auslandsschecks noch Monate später platzen können (und in diesem Fall auch werden), dann überweist er das Fremdgeld – was er ja berufsrechtlich auch muss – unverzüglich an seinen Mandanten weiter. Explodiert der Scheck dann, ist die Überweisung nicht mehr rückholbar und der Mandant ohnehin längst über alle Berge.

Bei solchen Anfragen also immer extrem vorsichtig sein und die Daten des angeblichen Mandanten immer verifizieren. Der typische Text einer solchen betrügerischen Anfrage lautet wie folgt:

Dear lawyer!

This is an official request for your legal consultation services. My name is Sophia Mason, and I am in needs of a legal representation from your law firm regarding a breach of Loan agreement I had with a friend of mine. He needed this loan to complete an ongoing project he was handling at the time in your jurisdiction. I need legal advice and assistance to know the best way to handle this issue. If this is your area of practice, please contact me to provide you with further Information.

I am most inclined to commence talks as soon as possible. Your consideration of my request is highly anticipated, and I look forward to your prompt response.

Yours Sincerely

XY

Mehr zu den Internet-Betrugsmaschen im Beitrag „Schutz vor Betrugsmasche Erbschaft aus England“, im Beitrag  Betrugsmasche Erbschaft aus England: Wie schützt man sich? und im Beitrag „Nein, man erbt nicht einige Millionen von jemanden, den man kaum kannte!“ sowie auf Cross-Channel-Lawyers, dem Portal der Experten für deutsch-britisches Recht.

 

 

Die 2003 gegründete Kanzlei Graf & Partner ist mit ihrer englischspachigen Prozessabteilung (GP Chambers) auf grenzüberschreitende Rechtsfälle spezialisiert, insbesondere auf deutsch-britische und deutsch-amerikanische Wirtschaftsstreitigkeiten, Scheidungen und internationale Erbfälle. Falls Sie bei einer anglo-amerikanischen Rechtsangelegenheit Unterstützung benötigen, stehen Ihnen die Anwälte der Kanzlei Graf & Partner mit ihrem internationalen Netzwerk juristischer Experten gerne zur Verfügung. In den meisten großen US-Bundesstaaten verfügen wir über gute persönliche Kontakte zu Attorneys-at-Law in mittelgroßen Kanzleien. Ihr Ansprechpartner in Deutschland ist Bernhard Schmeilzl, Rechtsanwalt & Master of Laws (Leicester, England), Telefon +49 (0) 941 – 463 7070, seit 2001 als Rechtsanwalt auf deutsch-britische Erbfälle und Wirtschaftsstreitigkeiten spezialisiert.

Kann der Pflichtteilsberechtigte ein teures „ÖBUV-Gutachten“ erzwingen?

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Ein Verkehrswertgutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Immobiliensachverständigen kostet den Erben gut und gern 4.000 Euro aufwärts. Hat der Pflichtteilsberechtigte Anspruch auf ein solches ö.b.u.v.-Gutachten oder tut es auch die Verkehrswertschätzung eines Maklers?

Wird ein naher Angehöriger (Ehegatte, Kind, unter Umständen auch ein Elternteil) enterbt, kann dieser den Pflichtteil verlangen. Der Enterbte kann seinen Pflichtteil aber nur berechnen, wenn er alle Informationen zum Nachlass kennt. Deshalb gibt § 2314 Abs. 1 BGB dem Pflichtteilsberechtigten einen Auskunftsanspruch gegen den Erben bzw. die Erbengemeinschaft:

„Ist der Pflichtteilsberechtigte nicht Erbe, so hat ihm der Erbe auf Verlangen über den Bestand des Nachlasses Auskunft zu erteilen. Der Pflichtteilsberechtigte kann verlangen, dass er bei der Aufnahme des ihm nach § 260 vorzulegenden Verzeichnisses der Nachlassgegenstände zugezogen und dass der Wert der Nachlassgegenstände ermittelt wird. Er kann auch verlangen, dass das Verzeichnis durch die zuständige Behörde oder durch einen zuständigen Beamten oder Notar aufgenommen wird.“

Der Erbe muss also ein übersichtliches und vollständiges Nachlassverzeichnis mit allen Nachlassaktiva und Passiva erstellen. Zudem sind lebzeitige Schenkungen (10 Jahre zurück) und ehebedingte Zuwendungen (zeitlich unbegrenzt zurück) anzugeben. Einzelheiten zur Frage, welche Vermögenspositionen in das Nachlassverzeichnis gehören, vor allem welche Kosten als Nachlassverbindlichkeiten abgezogen werden dürfen, sind hier erläutert.

Befinden sich in der Erbmasse Grundstücke, Eigentumswohnungen oder gar Unternehmen, so hilft dem Pflichtteilsberechtigten die reine Information „Immobiliengrundstück Hauptstraße 1 in Entenhausen“ im Nachlassverzeichnis wenig. Deshalb gibt das Gesetz dem Pflichtteilsberechtigten zusätzlich zum Auskunfts- auch einen sogenannten Wertermittlungsanspruch (§ 2314 Abs. 1 Satz 2, Alternative 2 BGB). Diesen muss der Pflichtteilsberechtigte aber ausdrücklich geltend machen, den Erben also explizit zur Erstellung eines Gutachtens auffordern. Verlangt der Pflichtteilsberechtigte keine Wertermittlung, so muss der Erbe kein Gutachten in Auftrag geben. Nicht der Erbe muss den Pflichtteil berechnen, sondern der Pflichtteilsberechtigte selbst.

Auswahl des Immobiliensachverständigen

Zur Auskunft und (wenn es ausdrücklich verlangt wird) auch zur Wertermittlung der einzelnen Nachlassgegenstände verpflichtet ist der Erbe bzw. die Erbengemeinschaft. Deshalb ist auch allein der Erbe berechtigt, den Sachverständigen auszuwählen und das Gutachten in Auftrag zu geben. Es handelt sich um eine sogenannte unvertretbare Handlung (BGH NJW 75, 258). Weigert sich der Erbe oder lässt er sich aus Sicht des Pflichtteilsberechtigten zu lange Zeit, so sollte der Pflichtteilsberechtigte nicht etwa eigenmächtig selbst ein Gutachten in Auftrag geben, weil er sonst – mangels Kostenerstattungsanspruch – auf diesen Kosten in voller Höhe sitzen bleibt (OLG Karlsruhe NJW-RR 90, 393, 394; Schneider, MDR 81, 353). Vielmehr muss der Pflichtteilsberechtigte in diesem Fall (wenn er die Sachverständigenkosten nicht selbst tragen will) den Erben auf Wertermittlung verklagen.

Der Erbe wiederum hat das Problem, dass Immobiliengutachten sehr teuer sind, insbesondere wenn sie von öffentlich bestellten und vereidigten (ö.b.u.v.) Immobiliensachverständigen erstellt werden. Zudem hat ein solches außergerichtliches Sachverständigengutachten keine Bindungswirkung. Der Pflichtteilsberechtigte kann also selbst dann, wenn ihm der Erbe ein 5.000 Euro teures Gutachten vorlegt, das Ergebnis immer noch bestreiten und den Wert der Immobilie höher einschätzen.

In der anwaltlichen Praxis raten wir unseren Mandanten deshalb dazu, dass die Parteien sich wenn möglich vorab einvernehmlich auf einem bestimmten Sachverständigen einigen (ÖBUV oder nicht) und sich schriftlich dazu verpflichten, dass von diesem Sachverständigen gefundene Ergebnis als verbindlich anzuerkennen. Sind die Parteien bereits so zerstritten, dass eine solche Vereinbarung nicht möglich ist, muss der Erbe entscheiden, welchen Sachverständigen er beauftragen will. Das Gesetz sagt zur Methode der Wertbestimmung in § 2311 Abs. 2 BGB nur:

„Der Wert ist, soweit erforderlich, durch Schätzung zu ermitteln. Eine vom Erblasser getroffene Wertbestimmung ist nicht maßgebend.“

Wie diese „Schätzung“ konkret durchzuführen ist, steht nicht im Gesetz. Die Wertermittlung muss aber gewissen Mindeststandards genügen. Der Erbe sollte also einen neutralen Immobiliensachverständigen beauftragen, der die allgemein anerkannten Bewertungsregeln einhält (Wertermittlungsrichtlinien). Dieser Sachverständige muss aber nicht zwingend öffentlich bestellt und vereidigt sein, so ausdrücklich OLG Düsseldorf NJW-RR 1997, 454; OLG Köln FamRZ 2012,483 (484). Eine wenige Seiten umfassende „Verkehrswerteinschätzung“durch einen Immobilienmakler wird den Anforderungen aber in der Regel nicht genügen.

Die Kosten für ein solches Sachverständigengutachten fallem nach § 2314 Abs. 2 BGB dem Nachlass zur Last. Das heißt, der Erbe muss den Sachverständigen bezahlen. Der Erbe kann die Gutachterkosten aber im Nachlassverzeichnis als Nachlassverbindlichkeit geltend machen. Wirtschaftlich betrachtet zahlt also auch der Pflichtteilsberechtigte einen Teil der Sachverständigenkosten (nämlich in Höhe seines Pflichtteilsquote), weil diese die Berechnungsgrundlage für seinen Pflichtteilsanspruch reduzieren. Mit diesem Argument kann der Erbe auch versuchen, sich mit dem Pflichtteilsberechtigten auf die Auswahl eines kostengünstigen Sachverständigen zu einigen.

Das Honorar eines öffentlich bestellten und vereidigten Immobiliensachverständigen kann sehr unterschiedlich ausfallen, je nach Wert der Immobilie und dem für das Gutachten erforderlichen Aufwand. Bei einem Einfamilienhaus (ohne Komplikationen wie Erbbaurechten, mehreren Wertermittlungsstichtagen, Altenteilsrechten oder sonstigen besonderen Lasten) liegen die Kosten meist zwischen 3.500 und 5.000 Euro. In großen Städten lassen die öbuv Sachverständigen auch selten mit sich handeln, weil die Auftragslage für die Gutachter sehr gut ist. Übrigens dauert ein solches Gutachten meist auch eine ganze Weile. Nach unseren Erfahrungen (in München, Stuttgart, Regensburg, Ingolstadt, Nürnberg und Augsburg) beträgt die Bearbeitungsdauer je nach Arbeitsaufwand ca. zwei bis vier Wochen nach Ortsbesichtigung und Vorlage aller notwendigen Unterlagen.

Apropos Unterlagen

Bevor der Immobiliensachverständige mit seiner Bewertung beginnen kann, benötigt dieser in der Regel folgende Informationen und Unterlagen:

– aktueller Grundbuchauszug

– Kaufvertrag / Überlassungsvertrag

– Bauantragsunterlagen oder sonstige bautechnische Unterlagen ( Grundriss, Lageplan etc.)

– Aufstellung der Renovierungs- und Modernisierungsmaßnahmen der letzten fünf Jahre

– etwaiges Zubehör (z.B. Fotovoltaikanlagen) und Betriebseinrichtungen ( vor allem bei Gewerbeobjekten)

– bei vermieteten Objekten: Mietverträge und Aufstellung der tatsächlich vereinnahmten Mieten

– bei Rechten und Lasten in der zweiten Abteilung des Grundbuchs: Abschriften der Bewilligungsurkunden

Diese Liste zeigt, dass ein professionelles Immobiliengutachten sehr ins Detail geht. Statt einer zweiseitigen „Einschätzung“ durch ein Maklerbüro erhält man von einem „echten“ Immobiliensachverständigen ein 20-30seitiges Gutachten mit umfangreichen Anlagen.

Viele Erben halten dies für übertrieben. Man sollte jedoch – gerade wenn das Verhältnis zwischen dem Erben und dem Pflichtteilsberechtigten bereits angespannt ist – nicht das Risiko eingehen, dass der Pflichtteilsberechtigte fachliche Mängel des Gutachtens dazu nutzt, den Erben vor Gericht nochmals auf Erteilung eines „korrekten“ Gutachtens zu verklagen. Zwar hat der Pflichtteilsberechtigte keinen Anspruch auf ein bestimmtes, seinen Vorstellungen entsprechendes Gutachten, fachliche Standards müssen aber eingehalten sein und der Erbe muss dem Pflichtteilsberechtigten alle Informationen und Unterlagen zukommen lassen, die diesen in die Lage versetzen, den Pflichtteilsanspruch berechnen zu können (siehe die obige Liste an Unterlagen).

Weitere Informationen zu Testamentsgestaltung und Erbrecht:

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Gesunder Menschenverstand? Nicht die Stärke der Kreissparkasse B.

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Oder: Gar nicht so einfach, 330.000 Euro ans Finanzamt loszuwerden

Wir sind auf deutsch-englisches Erbrecht spezialisiert und bearbeiten internationale Erbschaftsteuerfälle. Aktuell vertreten wir eine Britin, die von ihrer unverheirateten und kinderlosen deutschen Freundin insgesamt knapp eine Million Euro erhalten hat, teilweise als lebzeitige Schenkung, teils als Erbe. Ja, solche Fälle gibt es ab und zu tatsächlich (meist sind solche Stories aber Betrugsversuche: hier).

Wir erstellen also für unsere englische Mandantin die Schenkungs- und Erbschaftsteuererklärung und erhalten einige Monate später die Steuerbescheide: ca. 80.000 Euro entfallen auf Erbschaftsteuer, der Rest ist Schenkungssteuer. Da die deutsche Erblasserin zur Zeit ihres Todes noch ein Bankkonto bei der Kreissparkasse B. im Ländle (Baden-Württemberg) unterhielt, auf dem knapp 300.000 Euro lagen, liegt es nahe, den Löwenanteil der Steuern direkt von dort zu bezahlen, nicht aus England. Wir legen also der Kreissparkasse B den Erbschein sowie eine Vollmacht vor und weisen sie – damals noch ganz naiv – im Auftrag der Mandantin an, das gesamte Guthaben ans Finanzamt Reutlingen zu überweisen.

Die verblüffende Antwort der Sparkassenmitarbeiterin: „Wir dürfen nur ans Finanzamt überweisen, nachdem dieses eine Unbedenklichkeitsbescheinigung erteilt hat.“ Diese Auskunft war natürlich verbunden mit der Standardaussage jedes Bankers: „Sonst haften wir!“

Ohhhkay?!

Mein Versuch, mit der Sparkasslerin zu diskutieren, wem gegenüber die Sparkasse in dieser Konstellation denn eigentlich haften könnte, wenn die Alleinerbin die Bank ausdrücklich zur Überweisung anweist und der Empfänger das deutsche Finanzamt ist, war natürlich von vornherein zum Scheitern verurteilt. Auf eine inhaltliche Diskussion ließ sich dort niemand ein. Gesunder Menschenverstand ist bei der KSK offensichtlich keine zulässige Kategorie. „Nein“, so erfuhr ich, „eine Überweisung ist nur möglich, nachdem das Finanzamt die Zahlung freigegeben hat. Das steht auch ausdrücklich so in den Vorgaben unseres Sparkassenverbands.“

Na dann.

Wenn’s in den Verbandsempfehlungen steht, dann muss man natürlich jedes logische Argument fahren lassen. Also: Anruf beim Finanzbeamten, den wir dann auch schon beim achten Versuch tatsächlich erreichen. Der hört das „Problem“ zum ersten Mal und lacht erstmal schallend. Sein Mantra: „An das Finanzamt darf man natürlich immer überweisen, auch ohne Unbedenklichkeitsbescheinigung.“ Das hilft mir aber nichts, weil es die KSK nicht macht. Er erklärt sich bereit, bei der KSK anzurufen, was er auch tut. Bringt aber auch nicht viel. Trotz Bestätigung direkt vom Finanzamt weigert sich die KSK, die Steuern zu überweisen. Das Finanzamt seinerseits erteilt keine Unbedenklichkeitsbescheinigung, bevor nicht wenigstens die Erbschaftsteuern bezahlt sind, eigentlich sogar auch die Schenkungsteuer.

Nach mehreren weiteren Diskussionsschleifen erklärt sich die Kreissparkasse bereit, ganz „ausnahmsweise“ wenigstens die Erbschaftsteuer vom Erblasserkonto direkt ans Finanzamt zu überweisen. Die Schenkungsteuer aber nicht. Für die besteht die Sparkasse nach wie vor darauf, dass das Finanzamt vorher die Unbedenklichkeitsbescheinigung ausstellt. Der Finanzbeamte hält das zwar nach wie vor für Mumpitz, hat sich aber bereit erklärt, diese an die KSK zu schicken, sobald die Erbschaftsteuer bezaht ist. Wir werden sehen…

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Falls Sie bei einem konkreten Erbfall rechtliche Unterstützung benötigen, stehen Ihnen die deutschen Anwälte der Kanzlei Graf & Partner sowie deren Partneranwälte in Österreich, der Schweiz, England, Schottland und Irland gerne zur Verfügung. Ihre Ansprechpartner sind Rechtsanwältin Katrin Groll und Bernhard Schmeilzl, Rechtsanwalt & Master of Laws (Leicester, England), zentrale Rufnummer: 0941 463 7070

Medizinrechtler aufgepasst: Domain „QM für Mediziner“ steht zum Verkauf

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Qualitätsmanagement ist für alle Arztpraxen ein Dauerthema. Nicht immer uneingeschränkt beliebt, aber nötig. Bis vor einigen Jahren war unsere Kanzlei auf diesem Gebiet recht aktiv und hat daher den Blog QM für Mediziner geschaffen. Seitdem hat sich der Kanzleifokus aber immer mehr in Richtung deutsch-britisches und deutsch-amerikanisches recht verlagert. Daher führt der Blog ein Stiefmütterchen-Dasein.

Falls es eine Kanzlei gibt, die auf diesem Gebiet tätig ist oder werden möchte, sind wir gerne bereit, die Domain (und soweit gewünscht auch die Inhalte) gegen eine überschaubare Entschädigung abzugeben.

Die 2003 gegründete Kanzlei Graf & Partner ist mit ihrer englischspachigen Prozessabteilung (GP Chambers) auf deutsches Wirtschaftsrecht und grenzüberschreitende Rechtsfälle spezialisiert, insbesondere auf deutsch-britische und deutsch-amerikanische Wirtschaftsstreitigkeiten. Ansprechpartner ist Bernhard Schmeilzl, Rechtsanwalt & Master of Laws (Leicester, England), Telefon 0941 – 463 7070.

Vor dem Hauskauf bitte Erotikportale googeln!

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Daran denkt eine junge Familie, die ein Eigenheim oder eine Eigentumswohnung erwerben will, wohl eher selten. Dennoch empfiehlt es sich für einen Immobilienkäufer, vor dem Notartermin zur Sicherheit die lokalen Sexportale darauf hin zu durchforsten, unter welchen Adressen an diesem Ort Prostituierte inserieren. Denn es kam in unserer Kanzlei in den vergangenen Jahren mehrfach vor (sowohl in München wie in Regensburg), dass unsere Mandanten als Käufer einer schönen neuen Immobilie kurz nach dem Einzug feststellen mussten, dass in unmittelbarerer Nachbarschaft sogenannte Terminwohnungen betrieben werden, dort also Prostituierte ihre Dienste anbieten. Mit allen Begleiterscheinungen, die das so mit sich bringt: rot erleuchtete Fenster, betrunkene Freier, feixende Jugendliche u.a.m. Das darf man dann täglich vom Küchenfenster oder vom Balkon aus mitverfolgen und beim Sonntagskaffee der Schwiegermutter erklären.

Besonders bitter ist das zum Beispiel im malerischen Neubaugebiet Candis Areal in Regensburg (Promo Video hier). Dort wurden schöne Familienhäuser und Eigentumswohnungen errichtet und – wegen der immensen Nachfrage in Regensburg – auch problemlos verkauft. Unglücklicherweise grenzt an eine Seite des neuen Wohngebiets die Straße Pürkelgutweg, wohl ein Mischgebiet, in dem zwar keine Bordelle, unter gewissen Einschränkungen aber Sexwohnungen zulässig sein können. Dort werden im Haus Nummer 18 auf drei Etagen mehrere Terminwohnungen betrieben. Die Anschrift ist kein Geheimnis, da in einschlägigen Erotikportalen und Sexforen aggressiv beworben, unter den wenig originellen Namen Wild, Sommer und Winter, wobei die unter Wild firmierenden Damen sowohl im EG als auch im 2. OG anzutreffen ist. Sportlich!

Unser Mandat und seine Gattin haben daher nun das zweifelhafte Vergnügen, in direkter Sichtlinie von ihrem Balkon aus den Eingang der Bedürfnisanstalt beobachten zu dürfen (bzw. zu müssen). Die Freizeitgestaltung in ihrer neuen Immobilie hatten sie sich eigentlich anders vorgestellt, idyllischer irgendwie. Das Rotlichtambiente dürfte im Fall eines späteren Verkaufs auch nicht unbedingt wertsteigernd sein. Und natürlich spricht sich die Nutzung der Immobilie Pürkelgutweg 18 in Regensburg auch unter den dort wohnenden Schulkindern herum, was zu Diskussionen über Themen führt, die die Eltern unter Umständen gerne noch ein paar Jahre verschoben hätten.

Wer nun meint, dass die Wahrscheinlichkeit doch wohl extrem gering sei, sich in unmittelbarer Nachbarschaft einer sogenannten Modellwohnung wiederzufinden, der ist vielleicht etwas naiv, was die, nun ja, nackten Zahlen des Prostitutionsgewerbes angeht: In einer überschaubar großen Stadt wie Regensburg mit 160.000 Einwohnern gibt es laut Medienberichten gut 170 Prostituierte und 80 (!) Modellwohnungen. In München dürfte es das Zehnfache sein. So abwegig ist es also gar nicht, dass es aus einem Fenster in seiner eigenen Straße rot leuchtet. Die Anmeldepflicht für Prostituierte sowie für Betreiber einer Terminwohlung zum 31.12.2017 mag die Zahlen – zumindest vorübergehend – etwas reduzieren, aber solange hier gutes Geld verdient wird, dürfte die Größenordnung ungefähr gleich bleiben.

Einer unserer Mandanten erwägt nun eine Bürgerinitiative gegen Prostitution in unmittelbarer Nähe zum reinen Wohngebiet, in dem überwiegend junge Familien leben. Wir sind zwar keine Experten im Prostitutionsrecht und wollen es auch nicht werden. Nach sehr kursorischer Recherche dürften nach Auffassung der meisten Gerichte Terminwohnungen aber auch in Mischgebieten unzulässig sein (in reinen Wohngebieten ohnehin), wenn es sich um einen bordellähnlichen Betrieb handelt. Bei mehreren Escort-Wohnungen auf allen drei Etagen eines Hauses und „wöchentlich wechselnden Modellen“ (siehe Anzeige) spricht da einiges dafür. Nun, wir werden sehen wie kulant die bayerischen Ordnungsbehörden heutzutage bei diesem Thema sind.

Fazit und Praxistipp für angehende Eigenheimbesitzer: Zur Sicherheit vor dem Immobilienkauf die eigene künftige Adresse sowie alle angrenzenden Straßen auf den lokalen Sexportalen suchen und diese Straßen in Kombination mit Terminwohnung, Escort oder sonstigen einschlägigen Begriffen googeln. Danach weiß man mehr. In vielerlei Hinsicht.

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Die 2003 gegründete Kanzlei Graf & Partner ist mit ihrer englischspachigen Prozessabteilung (GP Chambers) auf deutsches Wirtschaftsrecht und grenzüberschreitende Rechtsfälle spezialisiert, insbesondere auf deutsch-britische und deutsch-amerikanische Wirtschaftsstreitigkeiten. Ansprechpartner ist Bernhard Schmeilzl, Rechtsanwalt & Master of Laws (Leicester, England), Telefon +49 (0) 941 – 463 7070.

Ein böser Verdacht: Das Testament ist rückdatiert. Kann man das labortechnisch untersuchen?

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Von Kugelschreiberpasten, Papierarten und schriftvergleichenden Analysen im Erbstreit

In Erbrechtsprozessen kommt manchmal der Verdacht auf, dass das handschriftliche Testament des Erblassers rückdatiert wurde. Warum? Nun ja, wenn die Verwandten feststellen, dass Oma oder Opa in die Demenz abgeglitten ist, bisher aber noch kein Testament erstellt hat, dann kommt so mancher „Erbe in spe“ auf die Idee, Oma oder Opa ein Testament zu seinen Gunsten schreiben zu lassen, in dem man dann ein Jahre früheres Datum anführt. Es soll ja so aussehen, als wäre das Testament erstellt worden, als Oma oder Opa geistig noch voll präsent, also testierfähig war (Details zur Rechtsfrage, wann jemand testierfähig ist und wann nicht, sind in diesem Beitrag erklärt: „Opa war doch längst dement! Wie beweist man Testierunfähigkeit?).

Ob die Rückdatierung des Testaments dieses unwirksam macht, ist eine andere Frage. In der Regel wohl nein. War der Erblasser also zur Zeit der Testamentserstellung doch noch geschäftsfähig, hat aber (bewusst oder irrtümlich) ein falsches Datum aufgeschrieben, so dürfte das Testament dennoch gültig sein. Die Formvorschriften verlangen ja nicht zwingend, dass das Testament überhaupt ein Datum enthält.

Uns interessiert jetzt aber die Frage, ob und gegebenenfalls wie man in einem Erbscheinsverfahren oder in einem zivilrechtlichen Erbenfeststellungsverfahren gerichtsfest beweisen kann, dass ein Testament rückdatiert wurde, also tatsächlich zu einem späteren Zeitpunkt geschrieben wurde, als das im Testament aufgeführte Datum glauben machen will. In TV-Serien wie CSI geht labortechnisch heutzutage ja scheinbar fast alles. Wie sieht es aber im echten Leben aus?

Verfahren zur Altersbestimmung eines Dokuments

Einen solchen Beweis kann man entweder durch urkundentechnische Laboranalysen führen oder durch eine sachverständige Schriftanalyse. Hier einige Beispiele für Beweisführungsansätze:

1) Altersbestimmung durch chemische Untersuchung der vom Testamentsersteller verwendeten Kugelschreiberpaste: Dies bleibt in den meisten Fällen nur eine theoretische Möglichkeit, da eine solche chemische Untersuchung der Kugelschreiberpaste nur innerhalb von sechs Monaten ab Erstellung des Dokuments möglich ist. Bis der Erbstreit das prozessuale Stadium der Beweisführung erreicht hat, sind meist bereits mehr als sechs Monate vergangen. Hat ein Anwalt in einem Erbstreit also den Verdacht, dass das Testament rückdatiert sein könnte, sollte er sofort ein selbstständiges Beweisverfahren einleiten.

2) Altersbestimmung des verwendeten Papiers: Auch dieser Ansatz ist in den allermeisten Fällen nicht zielführend, weil durch eine Altersbestimmung des Papiers nur der frühestmögliche Entstehungszeitpunkt eines Testaments bewiesen werden könnte. Die Laboranalyse kann ja nur sagen, wie alt das Papier ist (wann es also hergestellt wurde und erstmals auf den Markt kam), nicht aber, wann es vom Testamentsersteller verwendet wurde. Das Papier könnte ja bereits viele Jahre unbenutzt in der Schublade gelegen haben. Zudem sind Papieraltersbestimmungen ungenau, das Alter kann nur auf +/- zwei Jahre eingegrenzt werden. Und zu guter Letzt: Das Dokument (hier also das Originaltestament) würde durch die Untersuchung komplett zerstört. Das empfände ein Richter im Erbschaftsprozess wahrscheinlich nicht als optimalen Ansatz.

3) Schriftmitteldifferenzierung durch spektral-optische Analysen sowie elektrostatische Oberflächenprüfung zur Sicherung unsichtbarer Druckspuren (sog. Standardverfahren der Schriftmitteldifferenzierung): Mit diesen Verfahren kann man zwar nicht das Alter des Dokuments bestimmen, aber festellen, ob Teile des Textes (etwa das Datum oder die Unterschrift) zu einem anderen Zeitpunkt oder mit einem anderen Kugelschreiber erstellt wurden.

4) Altersbestimmung durch schriftvergleichende Analysen: Man kann durch den Vergleich verschiedener Schriftstücke des Erstellers  zwar kein genaues Datum feststellen. Manchmal verändert sich aber die Handschrift einer Person über den Lauf der Zeit erheblich, insbesondere im hohen Alter und bei einer demenziellen Erkrankung. Vorausgesetzt es liegen ausreichend viele Vergleichsschriften aus den verschiedenen Zeiträumen vor, kann ein Gutachter  in bestimmten Fällen  mit gewisser Wahrscheinlichkeit sagen, dass ein Dokument im Zeitraum X oder im Zeitraum Y  erstellt wurde. Einfacher formuliert: Bei alten Menschen ändert sich oft die Handschrift. Falls dies anhand eines Tagebuchs oder eines Kalenders mit handschriftlichen Einträgen des Testamentserstelllers über einen längeren Zeitraum dokumentiert ist, kann man die Handschrift des Testaments zeitlich der  Handschrift im Tagebuch  oder der sonstigen Vergleichstextschrift. Der Anwalt für Erbrecht merkt sofort, wo in der Praxis die Probleme liegen: Alte Menschen schreiben nicht unbedingt viel. Falls doch, heben die Verwandten diese Schriftstücke nicht unbedingt auf. Und selbst wenn genug handschriftliche Vergleichsdokumente vorliegen, kommt der Sachverständige in seinem Gutachten meist nur zu einer Wahrscheinlichkeitsaussage, die nicht unbedingt genügt.

Fazit: Der Beweis einer Fälschung des Testaments in Form der Rückdatierung auf eine Zeit vor Eintritt der Demenz ist schwierig. Als Erbrechtsanwalt muss man hier schnell reagieren, Beweismittel sichern und frühzeitig ein Sachverständigengutachten veranlassen, wenn man überhaupt eine Chance haben will.

Weitere Informationen zu Testamentsgestaltung und Erbrecht:

Enterbt ist halb so schlimm: So macht man den Pflichtteil geltend (Muster-Anspruchsschreiben)
Checkliste Nachlassverzeichnis: Korrekte Berechnung des Pflichtteilsanspruchs
Wenn schon enterben, dann aber richtig
Die Entziehung des Pflichtteils: wichtige Urteile
Wozu ein Testamentsvollstrecker
Albtraum des Erbrechtlers: Das Niederstwertprinzip
Was kostet ein Testamentsvollstrecker?
Aushebeln des Pflichtteils durch Darlehen des späteren Erben?
Wenn Erben mauern: Ab wann verzinst sich der Pflichtteil?
Broschüre “Fakten zum Erbrecht”
Testierunfähigkeit wegen Demenz
Wie geht ein Berliner Testament (Mustertext)
Kann man seinen Arzt zum Erben einsetzen?
Info-Broschüre “Fakten zum Erbrecht”
Nachteile des Berliner Testaments

Informationen zum internationalen Erbrecht, speziell zu Erbrecht, Nachlassabwicklung und Erbschaftsteuer in Deutschland, Österreich, der Schweiz, UK, USA und anderen Ländern finden Sie hier:

Die 2003 gegründete Anwaltskanzlei Graf & Partner ist spezialisiert auf die Beratung bei deutschen Erbfällen mit Bezug zu Österreich, der Schweiz sowie zu  anglo-amerikanischen Jurisdiktionen (England, Schottland, USA, Kanada, Australien und Südafrika), also speziell die Abwicklung deutsch-österreichischer und deutsch-schweizer Nachlassangelegenheiten sowie deutsch-britischer, deutsch-amerikanischer und und deutsch-kanadischer Erbfälle. Wer sich mit der Abwicklung einer komplizierten internationalen Nachlassangelegenheit konfrontiert sieht, muss nicht verzweifeln. Die Anwälte für internationales Erbrecht haben lange Jahre praktische Erfahrung und unterstützen die Erben, Testamentsvollstrecker oder Nachlassverwalter gerne. Wir prüfen und strukturieren den Erbfall und dessen steuerlichen Auswirkungen, organisieren die in den jeweiligen Ländern nötigen Maßnahmen, nehmen auf Wunsch Kontakt zu den Erbrechtsexperten im jeweiligen Ausland auf (von USA und England über Südafrika bis Australien), und koordinieren die Nachlassabwicklung. Dies vermeidet Doppelarbeit und beschleunigt den Zugriff auf das ausländische Erbe.

Falls Sie bei einem konkreten Erbfall rechtliche Unterstützung benötigen, stehen Ihnen die deutschen Anwälte der Kanzlei Graf & Partner sowie deren Partneranwälte in Österreich, der Schweiz, England, Schottland und Irland gerne zur Verfügung. Ihre Ansprechpartner sind Rechtsanwältin Katrin Groll und Bernhard Schmeilzl, Rechtsanwalt & Master of Laws (Leicester, England), zentrale Rufnummer: 0941 463 7070