Reallast, Sicherungsabrede und Zwangsvollstreckungsunterwerfung
Ebenso wie eine Grundschuld kann auch eine Reallast zur Sicherung einer Zahlungsverpflichtung dienen. Es muss sich um eine wiederkehrende und bestimmbare Leistung handeln (§ 1105 Abs. 1 BGB). Meist sichert sie Zahlungspflichten im Rahmen von Übergabeverträgen, nämlich Leibrenten oder dauernde Lasten (vgl. Mayer, Der Übergabevertrag, 2. Aufl. 2001, Rn. 350 ff.). Dingliche Reallast und schuldrechtliche Zahlungsverpflichtung sind durch eine Sicherungsabrede verbunden. Dient die Reallast der Sicherung einer auf Lebenszeit des Berechtigten begrenzten Zahlungsverpflichtung, kann eine Löschungserleichterung nach § 23 Abs. 2 GBO im Grundbuch eingetragen werden, da Rückstände möglich sind („… mit dem Vermerk, dass zur Löschung der Nachweis des Todes des/der Berechtigten genügt“). Dem Übergeber stehen bei Nichtentrichtung der Zahlung drei Möglichkeiten zur Verfügung: (…)
* Er kann die Zahlung der schuldrechtlichen Leibrente vom Vertragspartner verlangen,
* er kann aus der dinglichen Reallast in den belasteten Grundbesitz vollstrecken, da die Reallast – ebenso wie die Grundpfandrechte – ein Verwertungsrecht ist, und
* er kann den Eigentümer, der für die während der Dauer seines Eigentums fällig werdenden Einzelleistungen aus der Reallast mit seinem gesamten Vermögen haftet (§ 1108 BGB), persönlich in Anspruch nehmen.
Die Zwangsvollstreckungsunterwerfung müsste deshalb exakt lauten (nach Wolfsteiner, Die vollstreckbare Urkunde, 2. Aufl. 2006, Rn. 27.23): Der Übernehmer unterwirft sich wegen der Verpflichtung zur Zahlung der Leibrente (in der wertgesicherten Form) wegen der bestellten Reallast und wegen der gesetzlichen Verpflichtung, die während der Dauer seines Eigentums fällig werdende Leistungen aus der Reallast auch persönlich zu erbringen, der sofortigen Zwangsvollstreckung aus dieser Urkunde.
Die Verdinglichung der Sicherungsabrede
Bei der Sicherungsgrundschuld kann die Sicherungsabrede („Zweckerklärung“) nicht in das Grundbuch eingetragen werden. Der Grundstückseigentümer konnte deshalb einem neuen Grundschuldgläubiger nach einer Abtretung keine Einreden aus dem Kreditvertrag entgegen halten (BGHZ 103, 72/81). Dies hat der Gesetzgeber im Rahmen des Risikobegrenzungsgesetzes (§ 1192 Abs. 1a BGB) teilweise korrigiert. Eine Eintragung der Sicherungsabrede im Grundbuch ist allerdings bei der Sicherungsgrundschuld weiterhin nicht zulässig (s. nur Schöner/Stöber, Grundbuchrecht, 14. Aufl. 2008, Rn. 2290) und wegen der gesetzlichen Normierung auch nicht erforderlich. Ein gutgläubiger einredefreier Erwerb ist auch bei Unkenntnis vom Sicherungscharakter nicht möglich.
Bei der Reallast kann die Sicherungsabrede nach h. M. verdinglicht werden (s. nur OLG Hamm, FGPrax 1998, 9; LG Augsburg, MittBayNot 2005, 47). Grund ist, dass die persönliche Haftung des Grundstückseigentümers gemäß § 1108 BGB abbedungen werden kann; das Gesetz lässt erkennen, dass Modifizierungen des dinglichen Inhalts der Reallast möglich sind (ablehnend Schöner/Stöber, a. a. O., Rn. 1310a). Dadurch soll die doppelte Inanspruchnahme des Eigentümers vermieden werden. Der Wortlaut ging in den entschiedenen Fällen allerdings darüber hinaus, indem er die gegenseitige Anrechnung der Zahlung aus der schuldrechtlichen Rentenverpflichtung und den Ansprüchen aus der Reallast als Leistungsverweigerungsrecht zuließ. Sowohl der jeweilige Grundstückseigentümer als auch der jeweilige Rentenberechtigte sollten die Zahlung verweigern können, wenn bereits aus der anderen Verpflichtung geleistet wurde (vgl. Krauß, Überlassungsverträge in der Praxis, 2006, Rn. 1234 f.). Eintragungsfähig ist jedoch nur die Einrede des Eigentümers nicht diejenige des schuldrechtlich Leistungspflichtigen. Deshalb muss die Formulierung lauten:
Die Zahlungen aus der schuldrechtlichen Rentenverpflichtung und die dinglichen Ansprüche aus der Reallast sind jeweils gegeneinander anzurechnen. Dem Rentenverpflichteten und dem Grundstückseigentümer steht ein Leistungsverweigerungsrecht als Einrede zu, wenn der Rentenbetrag aus einer dieser Verpflichtungen geleistet wurde. Die Eintragung der Einrede des Eigentümers in das Grundbuch bei der Reallast wird bewilligt und beantragt.
